Pressemitteilung von ARAG SE

Nebenkostenabrechnung: Was Mieter jetzt wissen müssen

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Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sind bei der ARAG der häufigste Auslöser für Rechtsstreitigkeiten im Bereich „Mieten und Wohnen“. Das geht aus dem ARAG Trendmonitor Recht 2025 hervor. Zugleich zeigt die Auswertung, dass die Zahl der ARAG Rechtsschutzfälle im gesamten Bereich Miete und Wohnen seit 2021 um 74 Prozent gestiegen ist: Immer mehr Menschen sehen sich auch aufgrund steigender Wohnkosten gezwungen, ihren Lebensstandard rechtlich zu verteidigen. Umso mehr lohnt ein genauer Blick auf die jährliche Nebenkostenabrechnung. ARAG Expertin Christina Gellert erklärt, welche Neuerungen gelten, worauf Mieter achten sollten und wo sich möglicherweise Geld sparen lässt.


Was hat sich bei den Nebenkostenabrechnungen 2026 geändert?

Christina Gellert: Für Mieter und Vermieter wird die Nebenkostenabrechnung zunehmend digitaler. Viele Hausverwaltungen stellen Abrechnungen inzwischen elektronisch bereit und nutzen digitale Verbrauchsdaten von Funkmessgeräten. Daneben gewinnen die gesetzlichen Vorgaben rund um Energieverbrauch und Klimaschutz weiter an Bedeutung. Besonders relevant bleibt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern. Sie wirkt sich inzwischen spürbar auf die Heizkosten aus und gehört zu den Angaben, die Mieter bei ihrer Abrechnung genau kontrollieren sollten.


Welche Rolle spielt die CO2-Kostenaufteilung inzwischen?

Christina Gellert: Die Beteiligung von Vermietern an den CO2-Kosten soll Anreize für energetische Modernisierungen schaffen. Wie hoch der Anteil des Vermieters ausfällt, richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Je schlechter die Energiebilanz einer Immobilie, desto größer ist grundsätzlich der Kostenanteil des Vermieters. Mieter sollten deshalb prüfen, ob die CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen wurden. Wer seine Wohnung über einen eigenen Vertrag mit dem Energieversorger beheizt, etwa bei einer Gasetagenheizung, muss den Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter selbst geltend machen. Dafür gilt eine Frist von zwölf Monaten.


Was gilt bei den inzwischen weit verbreiteten digitalen Messsystemen?

Christina Gellert: Moderne Funkzähler und fernauslesbare Messgeräte ermöglichen eine regelmäßige Erfassung der Verbrauchsdaten. Für Mieter bedeutet das mehr Transparenz über den eigenen Energieverbrauch. Gleichzeitig können Abrechnungen schneller erstellt werden, weil viele Daten automatisiert übermittelt werden.


Die Digitalisierung ändert allerdings nichts an den grundlegenden Rechten der Verbraucher. Auch bei digital erfassten Daten müssen die Abrechnungen nachvollziehbar sein. Mieter haben weiterhin das Recht, die zugrunde liegenden Informationen einzusehen und prüfen zu lassen.


Welche Angaben muss eine Nebenkostenabrechnung zwingend enthalten?

Christina Gellert: Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss für Mieter nachvollziehbar sein. Dazu gehören die Gesamtkosten des Gebäudes, der angewandte Verteilerschlüssel, der auf die Wohnung entfallende Kostenanteil sowie die bereits geleisteten Vorauszahlungen. Fehlen wesentliche Angaben oder sind einzelne Positionen nicht nachvollziehbar, sollten Mieter nachfragen.


Wie können Mieter ihre Abrechnung konkret überprüfen?

Christina Gellert: Zunächst sollten Mieter die einzelnen Kostenpositionen mit ihrem Mietvertrag abgleichen. Denn nicht jede Ausgabe des Vermieters darf automatisch auf die Mieter umgelegt werden. Anschließend lohnt sich ein Vergleich mit den Vorjahresabrechnungen. Fallen einzelne Kosten deutlich höher aus, sollte man genauer hinschauen.


Wer Zweifel an der Abrechnung hat, kann Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen verlangen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs müssen Vermieter dafür nicht nur Rechnungen, sondern grundsätzlich auch Zahlungsbelege vorlegen können (BGH, Az.: VIII ZR 118/19). So lässt sich nachvollziehen, ob die angesetzten Kosten tatsächlich angefallen sind. Das lohnt sich durchaus: Untersuchungen von Nebenkosten-Prüfdienstleistern zeigen seit Jahren hohe Fehlerquoten bei Betriebskostenabrechnungen.


Wichtig zu wissen: Das Recht auf Belegeinsicht besteht auch nach dem Ende des Mietverhältnisses. Einen Anspruch auf die Zusendung von Belegkopien haben Mieter allerdings nur in Ausnahmefällen, etwa wenn ihnen die persönliche Einsichtnahme beim Vermieter nicht zumutbar ist. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hanau kommt es dabei auf die Entfernung zwischen der früheren Mietwohnung und dem Vermieter an. Wie weit der neue Wohnort des Mieters entfernt liegt, spielt hingegen keine Rolle (Az.: 2 S 43/24).


Welche Fehler kommen bei Nebenkostenabrechnungen besonders häufig vor?

Christina Gellert: Häufig treten Fehler bei den Fristen auf. Vermieter müssen die Abrechnung grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Erfolgt die Zustellung später, können Nachforderungen in vielen Fällen nicht mehr geltend gemacht werden. Auch kommt es immer wieder zu falschen Wohnflächenangaben, fehlerhaften Verteilerschlüsseln oder unzulässigen Kostenpositionen. Besonders häufig gibt es Streit um Hausmeisterkosten, Versicherungen oder Reparaturkosten. Umlagefähig sind zwar bestimmte Hausmeistertätigkeiten wie Reinigung, Winterdienst oder Gartenpflege sowie etwa die Gebäudeversicherung. Kosten für Verwaltungstätigkeiten, Rechtsschutzversicherungen oder Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten dürfen dagegen grundsätzlich nicht über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden. Auch die Umlage von Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten führt regelmäßig zu Beanstandungen.


Was gilt für Mieter, die über Fernwärme versorgt werden?

Christina Gellert: Auch Fernwärmekunden sollten ihre Abrechnungen genau prüfen. Der Europäische Gerichtshof hat kürzlich entschieden, dass Verbraucher nicht allein deshalb an möglicherweise unzulässige Preiserhöhungen gebunden sind, weil sie diese nicht innerhalb der in Deutschland bislang geltenden Dreijahresfrist beanstandet haben (EuGH, Az.: C-900/24). Hintergrund sind missbräuchliche Preisanpassungsklauseln in Fernwärmeverträgen. Wer Zweifel an der Rechtmäßigkeit früherer Preiserhöhungen hat, sollte daher prüfen lassen, ob Ansprüche bestehen.


Welche Kosten dürfen überhaupt auf Mieter umgelegt werden?

Christina Gellert: Die Betriebskostenverordnung unterscheidet zwischen sogenannten warmen und kalten Betriebskosten. Zu den warmen Kosten zählen insbesondere Heizung und Warmwasser einschließlich der damit verbundenen Betriebs- und Wartungskosten. Zu den kalten Betriebskosten gehören etwa Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten oder die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen. Voraussetzung ist allerdings immer, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.


Wann sollten Mieter Widerspruch gegen eine Abrechnung einlegen?

Christina Gellert: Wer Fehler vermutet, sollte nicht zu lange warten. Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung erhoben werden. Empfehlenswert ist eine schriftliche Mitteilung, damit sich der Widerspruch später nachweisen lässt. Je konkreter die Beanstandungen formuliert werden, desto besser.


Können Mieter mit ihrer Nebenkostenabrechnung Steuern sparen?

Christina Gellert: Ja. Bestimmte Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder bestimmte Wartungsarbeiten. Auf diese Weise lässt sich ein Teil der über die Nebenkosten gezahlten Ausgaben über die Steuer zurückholen. Berücksichtigt werden dabei 20 Prozent der entsprechenden Kosten bis zu den gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen.


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