Pressemitteilung von Heinz Jasken

Agrar-Investments in Osteuropa - erfolgreiches Management

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"Vielleicht sollte ich mal ein Buch darüber schreiben" - so der Kommentar von Heinz Jasken über seine Erfahrungen beim Aufbau eines landwirtschaftlichen Investments in der Ukraine. Er ist einer von insgesamt 10 Partnern, die sich aufgemacht haben, gemeinsam etwas nicht Alltägliches auf die Beine zu stellen.

Der Start in 2007 war euphorisch: Investoren standen quasi Schlange. Die allgemeine Entwicklung in der Landwirtschaft führte zu einer stark gestiegenen Nachfrage nach Flächen in Westeuropa. Der Flächenhunger - ausgelöst durch gestiegenen Preise für Agrarprodukte, explodierende Pacht- und Kaufpreise auch durch den Bedarf für Erneuerbare Energien - ließ den Blick nach Osteuropa schweifen. Hier lockten die scheinbar unendlichen Ressourcen, sowohl an Fläche als auch in der Effektivität der Bewirtschaftung.


Let's go east !

Schon seit 2004 konnten mit einer Vielzahl von Exkursionen in die ukrainische Landwirtschaft, organisiert durch die Berliner GBS Grundstücksbörse & Service GmbH in Berlin (www.gbs-service.de) umfangreiche Erfahrungen in diesem Sektor gesammelt und Kontakte geknüpft werden. Besuche bei klassischen Pionieren der ersten Stunde, sowohl aus Deutschland, den Niederlanden, als auch bei ukrainischen Kolchos-Nachfolgebetrieben, zeigten das große Potenzial auf.

Aber schnell wurde auch klar, dass es nur wenige Interessenten mit ausreichend Finanzmitteln gab, die allein ein solches Investment aufbauen können. Die Idee, sich mit vertrauenswürdigen Partnern zusammenzuschließen um gemeinsam ein solches Projekt zu stemmen, lag also nahe.


Warum Ukraine ?

Die Entscheidung zugunsten eines Investments in der Landwirtschaft der Ukraine basierte auf verschiedenen Faktoren. Die meisten denken hierbei an die legendären Schwarzerdegebiete, die bereits im letzten Jahrhundert als "Kornkammer" betitelt wurden. Und auch die noch günstigen Pachten und Löhne waren ein wichtiges Kriterium.

"Einer der wichtigsten Entscheidungsgründe aber war die Möglichkeit, in der Ukraine eine 100% Beteiligung an einer Gesellschaft zu halten, d.h. eine Gesellschaft nur im Eigentum der Investoren -ohne die Notwendigkeit, sich einen ortsansässigen Partner suchen zu müssen." so erläutert Renate Röblitz (Prokuristin der Komplementär-GmbH) die damaligen Beweggründe.

Eine Beteiligung an einem bestehenden ukrainischen Landwirtschaftsunternehmen stand nicht zur Debatte, so konnte mit einer Neugründung das Geschäft ausschließlich in die eigenen Hände genommen werden.


Welche Gesellschaftsform ist die Richtige ?

Mit der Gründung einer ukrainischen TOV - vergleichbar einer deutschen GmbH - wurde der Start in der Ukraine begründet. Ein Gesellschaftervertrag - in der Ukraine als Statut bezeichnet - wurde mit juristischer Unterstützung überregional tätiger Anwaltskanzleien und einem deutsch-ukrainischen Beraterteam gestaltet.

Nur: wie bündelt man die Investoren in Deutschland ? Zumal diese nicht nur aus Deutschland, sondern auch aus anderen westeuropäischen Ländern stammen ? Hier standen verschiedene Modelle zur Auswahl, über eine klassische GmbH, eine sog. "kleinen" Aktiengesellschaft bis hin zur GmbH & Co. KG. Um die Beteiligungen in unterschiedlichsten Höhen darzustellen, bot sich eine Personengesellschaft in Form einer Kommanditgesellschaft unter Führung einer GmbH an.

Gegründet wurde somit die ABF Agrar Beteiligungs- und Finanzierungs GmbH & Co. KG, hier sind die Gesellschafter jeweils in Höhe ihres gezeichneten Kapitals stimmberechtigt. Ein Vorteil dieser Konstruktion liegt in der Haftungsbeschränkung der Einzelgesellschafter nur in Höhe des investierten Kapitals. Die Gesellschafter bestimmen mittels Beschlussfassung die Grundzüge bzw. wichtige Entscheidungen der Muttergesellschaft. Steuerliche Überlegungen spielten natürlich auch eine Rolle, Gewinne und Verluste werden direkt auf die Gesellschafter aufgeteilt, die Gesellschaft selbst ist nicht einkommenssteuerpflichtig.

Ein weiterer Vorteil: die Beteiligungsverhältnisse unter den Investoren können jederzeit geändert werden, ohne das ukrainische Handelsregister zu bemühen. Hier bleiben die Gesellschafterverhältnisse der ukrainischen TOV mit 100 % Eigentum der deutschen Kommanditgesellschaft immer konstant.

Sei es nun durch Aufstockung von Beteiligungskapital oder aber auch durch Verkauf von Anteilen einzelner Gesellschafter, der Zweck der Gesellschaft bleibt jederzeit gesichert. Selbst mögliche Zerwürfnisse unter einzelnen Gesellschaftern führen nicht zu einer Existenzbedrohung der Gesellschaft.

Bei einem Ausstieg eines Gesellschafters, sei es durch Verkauf seiner Anteile oder aber durch Kündigung, besitzen die verbleibenden Gesellschafter ein Vorkaufsrecht und ein Mitspracherecht bei der Aufnahme neuer Partner.

Mit der zusätzlichen Einbringung von Gesellschafterdarlehen wird zudem eine höchst attraktive Verzinsung dieses Kapitals geboten mit dem Vorteil, quasi sein eigenes Unternehmen zu finanzieren und damit unabhängig von Banken zu machen.


Flächenbeschaffung

"natural assets" - das Grundpotenzial der Landwirtschaft ist der Boden. In der Zentralukraine trifft man auf die besten Böden der Welt. Hier allerdings sind die Spuren sowjetischer (und postsowjetischer) Wirtschaft unverkennbar: die Böden sind überwiegend ausgelaugt, verunkrautet und in einem z.T. unwegsamen Zustand. Um dies wirklich in den Griff zu bekommen, benötigt man mehr als 2 oder 3 Jahre.

Der Start begann mit etwa 1.200 Hektar Fläche, gepachtet aus den Hinterlassenschaften eines ehemaligen Sowchos, der in die Liquidation gegangen war. Damit konnten Pachtverträge - unterstützt durch eine Anwaltskanzlei - mit den Flächeneigentümern abgeschlossen werden.

Die landwirtschaftlichen Flächen in der Ukraine wurden nach 1990 fast vollständig in Kommunal- und Privateigentum überführt, so dass heute eine stark zersiedelte Eigentümerstruktur besteht. Der Aufwand des Pachtvertragsmanagements, um eben doch die Flächen in großen Schlageinheiten bewirtschaften zu können, ist nicht zu unterschätzen. Bei 3 - 5 Hektar Fläche je Eigentümer sind Verpächterversammlungen schon eher Dorfveranstaltungen, nicht selten gibt es Betriebe mit mehr als 500 Verpächtern.

Ein Kauf von land- und forstwirtschaftliche Flächen ist bis heute nicht möglich. Dies gilt für Ausländer und Ukrainer gleichermaßen, ein Jahr für Jahr verlängertes Moratorium untersagt den Handel mit Landwirtschaftsflächen. So kommt nur eine Pacht in Betracht, dies kommt einerseits dem damit verbundenen geringeren Kapitalaufwand zu Gute. Im Gegenzug sind aber aufgrund fehlender Beleihungsmöglichkeit des Bodens Bankenfinanzierungen ausgesprochen schwierig.

Eine Hofstelle des ehemaligen Sowchos konnte zunächst nur gepachtet werden, auf den Erwerb aus der Liquidation musste fast 5 Jahre gewartet werden. Aber ein kombiniertes Wohn- und Bürogebäude in gutem Zustand bildete von Anbeginn die Basis für ein funktionierendes Büro und eine Wohnmöglichkeit sowohl für Management als auch Besuch von Investoren, Beratern und Interessenten.


Wie wichtig ist eigentlich die Infrastruktur ?

Die Standortauswahl ist für die Nachhaltigkeit eines Betriebes entscheidend. Natürlich sind es die guten Böden, die locken. Aber auch die Erreichbarkeit und Infrastruktur spielte bei der Auswahl eine Rolle. "Bei unseren Exkursionen seit 2004 sprachen wir häufig von der "gefühlten Entfernung" zur Hauptstadt Kiew - und in einigen entlegenen Regionen konnte diese schon mal viele tausend Kilometer groß sein...was nützt da der beste Boden, wenn kaum qualifiziertes Personal zu bekommen ist und Saatgut, Dünger und die Ernteware nur beschwerlich auf langen Wegen transportiert werden müssen." so die Erfahrungen von Heinz Jasken.

"Unser Standort am Rande der Kreisstadt Hrebinka besitzt eine überdurchschnittlich gute Anbindung, v.a. aufgrund der nur etwa 15 km am Ort vorbeiführenden Europastraße 40 (Kiew - Poltawa - Charkow). In einer guten Stunde erreicht man den Flughafen, das Stadtzentrum von Kiew ist mit der Bahn oder Pkw in weniger als 2 Stunden erreicht.

Im Nachbarort hat sich ein überregional tätiger Landhändler angesiedelt, der heute Hauptpartner bei der Vermarktung der Ernteprodukte ist. Weitere Landhändler finden sich in der Umgebung, die Vermarktung erfolgte bislang fast nur über ukrainische Handelspartner, deren Verlässlichkeit bislang absolut einwandfrei ist. Auch eine angenehme Entwicklung, die wir z.T. anders befürchtet hatten."


Technik & Mitarbeiter

Letztlich wird das Geld nun mal im landwirtschaftlichen Betrieb in der Ukraine verdient. Mit dem dortigen Management und Personal steht und fällt somit der Erfolg des gesamten Investments. Heinz Jasken erläutert: "Wer glaubt, man könne einen Betrieb dieser Größe aus der Ferne leiten, wird schnell erkennen, dass dieses nicht möglich ist und der Erfolg ausbleibt. So wurde bei uns vom ersten Tag an eine Trennung der Verantwortungen praktiziert. Das Büro in Deutschland beschränkt sich auf Businessplanung und Controlling - und unterstützt jeweils die Praktiker, wo es möglich ist.

Das Management vor Ort führt selbstständig das operative Geschäft. Ein wirklich gutes Team will gefunden werden, dies braucht mitunter etwas Zeit und auch berschert oft auch bittere Erfahrungen.

Heute können wir in Hrebinka sowohl auf ein zuverlässiges und motiviertes Management als auch ein gleichermaßen engagiertes Team ukrainischer Traktorfahrer und Büroangestellter zählen.

Die zunächst erwarteten Probleme hinsichtlich Diebstahl, Alkohol und hohen Bruchs bei den Maschinen durch unmotiviertes Technikpersonal haben wir praktisch nicht erlebt. Das Personal hat uns als Investorengesellschaft bis heute positiv überrascht."

Bei der Auswahl der Technik wurden die praktischen Erfahrungen einzelner Gesellschafter genutzt, die selbst als aktive Landwirte tätig sind und sich an der Auswahl beteiligen wollten. Erst viel später wurde klar: die Nachhaltigkeit z.B. bei der Ersatzteilbeschaffung ist nicht zu unterschätzen. Die Ersatzteilbeschaffung von Deutschland aus, verbunden mit der Logistik des Transports per Bahn, Bus, Flugzeug oder Lkw, forderte häufig viel Kreativität und stellte gelegentlich die Nerven der Beteiligten auf die Probe.

So ist denn die aktuelle und künftige Auswahl von Technik inkl. Ersatzinvestitionen auch unter dem Gesichtspunkt der Ersatzteilbeschaffung und des Service ausgerichtet. Aus Kostengründen aber wird nach wie vor geschaut, ob ein Teil in der Ukraine oder Deutschland preiswerter zu bekommen ist.


"Wer erfolgreich sein will, muss einen langen Atem haben"

....und das gilt auch in der Ukraine. Wer nun glaubt, vom Start weg entwickelt sich ein Investment so gut, das kurzfristig ein deutlicher Mehrwert entsteht, der kann schnell eines Besseren belehrt werden. Investments dieser Art rechnen sich zumeist erst nach einigen Jahren, mit klassischen Ausschüttungen ist daher zunächst nicht zu rechnen, da jegliche Erträge - sofern sie denn so üppig ausfallen wie gewünscht - in der Regel zunächst wieder investiert werden müssen.

Auch die z.T. an westeuropäischen Maßstäben ausgerichteten Ertragserwartungen bei Ernteerträgen mussten schnell ad acta gelegt werden. Eine bittere Erkenntnis vor allem dann, wenn man seinen Betriebsaufwand (v.a. Saatgut, Düngung, Pflanzenschutz, Technikeinsatz, etc.) in den Startjahren an diesen Ertragserwartungen ausgerichtet hatte.

In Osteuropa überwiegt das Kontinentalklima mit kalten Wintern und heißen, trockenen Sommern. Die Vegetationszeit der Pflanzen ist meist deutlich verkürzt, mit dem Einsatz von westeuropäischen Sorten und deren klimatischen Ansprüchen ist man nicht immer auf der Erfolgsspur.

Hinzu kommen die bereits erwähnten Defizite an Nährstoffressourcen in den Böden, geschuldet der meist vieljährigen Mangelwirtschaft sozialistischer Prägung.

Und das der an den Weltmärkten bzw. Börsen in Chicago und Paris veröffentlichte Preis für Agrarprodukte nicht automatisch auf osteuropäische Verhältnisse übertragbar ist, mussten einige Landwirte auch recht schnell feststellen. Hier beeinflussen auch lokale Interessen das Geschehen am Markt. Da es bei fast allen Betrieben unmittelbar vor der Ernte im Portemonnaie "klemmt", ist der Verkaufsdruck in der Erntezeit meist überdurchschnittlich hoch. Dies machen sich die Aufkäufer durch Preisabschläge natürlich zunutze, wer will es ihnen verdenken.

Es dauert eine Weile, bis Aufwand und Ertrag in das richtige Maß gestellt sind. Und eine frühzeitige Businessplanung kann so gut sein, wie es geht. Wenn aber zum Beispiel nach einem sehr harten Winter festgestellt werden muss, dass die Einsaat vom Herbst ausgewintert ist, muss man nochmal völlig neu rechnen und auch mal kleine Brötchen zu backen wissen.

Die in Westeuropa übliche Förderung der Landwirtschaft mittels Ausgleichszahlungen und Entschädigungen o.ä. bei Katastrophen- und Härtefällen, gibt es in der Ukraine (bisher) nicht.

Eine der wichtigsten Grundregeln lautet zudem: "Durchkommen bis zur Ernte !" Das worst-case-Szenario ist, wenn dem Betrieb zwischendurch das Geld ausgeht und Verpflichtungen (Mitarbeiter, Sozialabgaben, Pacht, Treibstoff, Pflanzenschutz, etc.) nicht mehr erfüllt werden können.

Profan gesagt: Ackerbau kann (fast) jeder, das Management vor Ort inkl. Finanzen und Organisation sind der Schlüssel für einen Erfolg und die Bedingung für das Überleben.

Bereits vor dem Beginn der Finanzkrise 2008/09 waren Bankenfinanzierungen für Projekte dieser Art nur sehr schwer erhältlich, während der Krise waren sie praktisch ausgeschlossen. Nach wie vor aber ist eines der Hauptprobleme der ukrainischen Landwirtschaft die anhaltende Kreditklemme und die hohen Zinsen. Eigentlich eine Chance für ausländische Investoren, die mit Eigenmitteln für stets ausreichende Liquidität sorgen und damit das ein oder andere günstige Angebot wahrnehmen können.

Mit der Finanzkrise versiegte aber die Bereitschaft von internationalen Investoren für Investitionen in osteuropäische Länder. Die dortigen Binnenmärkte brachen praktisch über Nacht zusammen, viele Hersteller von z.B. Landmaschinen können über massenhafte Stornierungen von Bestellungen aus dieser Zeit berichten.

Hinzu kam die z.T. drastische Abwertung von einzelnen Währungen, im Fall Ukraine bis zu etwa 40 % des Vor-Krisen-Wertes. Hier wurde massenhaft Kapital vernichtet, ohne dass der einzelne Betrieb daran etwas ändern konnte oder die Schuld dafür trägt. Zwischenzeitlich haben sich die finanziellen Rahmenbedingungen für Investments in die Ukraine wieder deutlich verbessert, dennoch ist Zurückhaltung erkennbar - offensichtlich aber auch geschuldet politischer Ist-Zustände, die von vielen mit Skepsis betrachtet werden.

Die Lehre, die man aus diesen erlebten Zeiten zieht, ist aber immer die gleiche: solides Finanzieren sichert das Überleben und ist die Basis für wirtschaftlichen Erfolg !


Mehrwert schaffen

"Nachhaltig wirtschaften, Rahmenbedingungen der Produktion verbessern, regelmäßige Ersatzinvestitionen, stetige Ausschau nach Flächenangeboten in der Umgebung - dies steht weiterhin auf der Agenda. Schwierigkeiten überwinden, die Organisation verbessern - dies läuft von Tag zu Tag besser." so Renate Röblitz.

Unverkennbar wird sich in den nächsten Jahren das Investitionsklima in die Ukraine wieder verbessern. Annäherungen an die Europäische Union in Form von Assoziierungsabkommen und wirtschaftlichen Rahmenvereinbarungen lassen deutlich werden, dass die Schritte zur Zusammenarbeit klar gewollt sind und weiter forciert werden.

Die Schaffung eines betrieblichen Mehrwertes bleibt das Ziel, die Wertschöpfung des Betriebes erhöhen. Mit maßvollem Wachstum und guten wirtschaftlichen Ergebnissen, die mehr als nur Ersatzinvestitionen ermöglichen.

Mittelfristig vollständige Trennung von Bankenfinanzierungen, deren Bereitstellung in diesem Geschäftsfeld häufig zu kompliziert, aufwendig, zu teuer und zu wenig verlässlich ist. Weitgehendes Wirtschaften mit Eigenkaital, mögliche Fremdfinanzierungen künftig nur noch mit privaten Mitteln, v.a. Gesellschafterdarlehen.

In den letzten Jahren ist dies bereits soweit gelungen, dass zu den Bilanzstichtagen keine Bankdarlehen im Unternehmen bestanden. Dies soll künftig möglichst ganzjährig gelten.


Und das Fazit ?

"Bis heute habe ich nicht bereut, diesen Schritt gemacht zu haben - trotz vieler Startschwierigkeiten. Das ein oder andere hätte man anders oder besser machen können, aber ich würde es heute wieder machen" so Heinz Jasken als persönliches Fazit.

"Eine ganze Reihe großer Investments kann man als gescheitert beurteilen. Wir sind bis heute aufgrund solider Finanzierung im Geschäft - und werden das auch weiterhin sein" erläutert Heinz Jasken. Die weiteren Ziele ? "Natürlich möchten wir gern mehr Fläche bewirtschaften, unser Ziel liegt bei ca. 4.000 ha in der Region. Aber auch in der Intensität und in den Erträgen liegen noch Reserven".

Dazu wird bereits ein Auge auf den Aufbau einer Tierproduktion, ob nun im Bereich Bullen- oder Geflügelmast oder Milchproduktion gelegt. Das Preisniveau hier verspricht beste Möglichkeiten: anders als beim Weltmarkt für Getreide prägt hier nur der lokale Markt die Erlöserwartungen. Trotz voraussichtlich deutlich niedriger Produktionskosten liegt das Preisniveau qualitativ hochwertigem Fleisch und Milch sogar oberhalb des in Westeuropa bestehenden Niveaus.

Die Tierproduktion ist in Osteuropa nach 1990 praktisch zusammengebrochen, begründet durch den notwendigen hohen Kapitalbedarf verglichen mit dem Ackerbau. "Wer es schafft, das Kapital mit guten Praktikern zusammenzubringen, kann auf sehr gute Ergebnisse hoffen. Der Schlüssel für gute Erlöse liegt in der Vermarktung, und die kann nur vor Ort erfolgreich sein - dafür braucht man die richtigen Leute".
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