Pressemitteilung von Dr. Lutz H. Michel MRICS

Betreutes Wohnen - Zertifizierung nach der DIN 77800

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Seit Ende 2006 steht in Gestalt der DIN 77800 "Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen" ein bundeseinheitliches Referenzdokument für Qualität im Betreuten Wohnen den Dienstleistern / Vermietern und Nutzern zur Verfügung.

Von Beginn an hat das DIS Institut für Serviceimmobilien an der Entwicklung der DIN - 77800 Betreutes Wohnen mitgearbeitet. Am Anfang stand der Wunsch nach mehr Transparenz und Verbraucherfreundlichkeit. angesichts der Vielschichtigkeit von Angeboten und Begriffen. Die Tatsache, dass sich unter dem immer noch ungeschützten Begriff "Betreutes Wohnen" eine Vielzahl von teils intransparenten Angeboten versteckt, gab letztendlich den Impuls zur Einführung der DIN 77800. Bei Bezugnahme auf die Norm sowie bei zertifizierten Anbietern kann sich der Nutzer auf einen entsprechend hohen Qualitätsstandard verlassen. Dafür steht das Zeichen "DIN geprüft" und der eigene Anspruch des Anbieters.
Die Kriterien hierfür wurden von einem unabhängigen Expertengremium festgelegt. Der Zertifizierungsausschuss hat auf Grundlage der DIN 77800 daraus einen Prüfkatalog entwickelt. Dieser wird bei den Begutachtungen durch das DIS Institut angewendet.

Im Rahmen des Prüfprozesses gibt es grundsätzlich zwei unterschiedliche Verfahrenswege: Bereits fertig gestellte und in Betrieb befindliche Häuser können auf Grundlage der Mindestanforderungen an die Norm zertifiziert werden. Geplante Vorhaben, wie bspw. eine laufende Projektentwicklung oder im Bau befindliche Objekte, können für Teile der normenrelevanten Inhalte eine entsprechende Konformitätsbestätigung bis zur endgültigen Fertigstellung erhalten. Dieser Weg der Präzertifizierung ist für Anbieter, Bauherren und Architekten sinnvoll, da hier ein möglicher Optimierungsbedarf häufig recht einfach umgesetzt werden kann. Auch hier gilt, je früher wesentliche Details besprochen werden, desto effizienter wird die weitere Umsetzung für alle Beteiligten und desto höher ist die Ergebnisqualität für den späteren Nutzer. Hierfür gibt es viele praxisbezogene Beispiele aus der Tätigkeit des DIS Institut.

Insgesamt werden von den Gutachtern des DIS Institut im Rahmen der Prüfung folgende Kriteriengruppen geprüft: Standort, Gebäude (Planung), Informations- und Betreuungskonzept, Leistungsangebote (Grund- und Wahlleistungen), der obligatorische Hausnotruf, Vertragsgestaltung, Personalkonzepte sowie das Qualitätsmanagement. Die Prüfung erfolgt hierbei in einer Dokumentenprüfung und einem Audit vor Ort und wird durch einen ausführlichen schriftlichen Ergebnisbericht abgeschlossen. Ziel der Begutachtung ist zum einen die Feststellung der Normenkonformität nach der DIN 77800 und zum anderen eine gemeinschaftliche und lösungsorientierten Auseinandersetzung bei möglichen Schwachstellen. Im Blickwinkel stehen dabei der Kundennutzen und die Stärkung von Betriebsstrukturen und Prozessen. Im Rahmen des Auditprozesses soll die Perspektive des Kunden zu den gegebenen Leistungsversprechen klar herausgearbeitet werden. Gerade bei älteren Häusern und dort möglicherweise vorzufindenden Schwachstellen ist Transparenz im Vorfeld von Entscheidungen gefragt. Der Spannungsbogen aus betriebswirtschaftlichen Bedingungen und den vorhandenen Ressourcen gilt es mit den Kundenanforderungen abzugleichen und kompatibel herzustellen. Hierfür wird von dem Anbieter eine entsprechende "offensive" Umgangsweise erwartet.

In Hinblick auf die baulichen Anforderungen an Betreutes Wohnen mit Qualität stellen im Neubau Fragen zum barrierefreien Bauen zumindest technisch - planerisch keine Herausforderungen dar (Anmerkung: die einschlägigen Normen müssen umgesetzt werden), so muß allerdings die Beurteilung von Bestandsgebäuden im Kontext zum Gesamtbild des Angebots erfolgen. Bei realistischer Betrachtung wird es nicht gelingen, alle Vorstellungen in Bezug auf den Baubaustandard eins zu eins in den Bestand zu übertragen. Hierfür fehlen zum einen die Mittel (eigentümer- und mieterseitig) und zum anderen würden hier Aufwand und Nutzen häufig in keinem gerechtfertigten Verhältnis zueinander stehen, sodass eine einfache schwarz-weiß Betrachtung nicht in Frage kommt. Zur Kompensation von vertretbaren Einschränkungen sind daher andere geeignete Instrumente anzuwenden. Dabei steht immer der Nutzer, als der vom Angebot partizipierende, im Mittelpunkt sämtlicher Aktivitäten. Für ihn wird letztendlich der Aufwand einer Zertifizierung bzw. Konformitätsbestätigung betrieben.

Die Kosten der Prüfung richten sich im Einzelfall nach der Qualität der vorhandenen Unterlagen bzw. dem Prüfungsaufwand im laufenden Verfahren. Hierzu werden im Einzelfall individuelle Angebote unterbreitet. Die Kosten relativieren sich aus Erfahrungen des DIS Institut aus den durchgeführten Zertifizierungsverfahren schnell über gewonnene Effizienzvorteile und den Wettbewerbsvorsprung durch eine öffentlichkeitswirksame Zertifizierung.
Gerade bei Dienstleistern, die mehrere Wohnanlagen nach einem identischen Grundmuster betrieben, besteht die Möglichkeit einer Verbundzertifizierung über alle Häuser. Dieses kostenoptimierte Instrument wurde nach einer Entwicklungs- und Erprobungsphase im vergangen Jahr eingeführt, um dem Qualitätsanliegen des Anbieters/Betreibers weiter gerecht zu werden und dabei unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine Nutzenmaximierung zu erreichen.

Weitere Leistungsmodule für die Anbieter als Vorbereitung zur Zertifizierung sind die Strategieentwicklung und die Entwicklung von Qualitätsmanagementsystemen. Gerade die Immobilien - Anbieter mit Betreutem Wohnen an unterschiedlichen Standorten und mit verschiedenen Dienstleistern nutzen diese Instrumente, um identische Qualität der Dienstleistungen und damit die Wertsicherung ihrer Immobilien zu erreichen.

Zu Detailfragen und dem Ablauf stehen die Gutachter des Kompetenzteams des DIS Institut zur Verfügung. Weitere Informationen erhalten Sie auch auf dem DIS - Blog oder im persönlichen Gespräch. Das Leistungsportfolio des DIS Institut im Segment Betreutes Wohnen beinhaltet neben der Zertifizierung auch die Strategieberatung, die Beratung zu Konzepten, Projekten oder sonstigen operativen Fragestellungen, wie z.B. die Entwicklung von Qualitätssicherungssystemen ("Qualitätshandbuch Betreutes Wohnen"), sowie ferner Machbarkeitsstudien, Standortanalysen, Stärken-Schwächen-Beurteilungen sowie die Verkehrswertermittlung.
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