Pressemitteilung von Argentis Invest S.A.S.

Argentinien modernisiert die Immobilienbesteuerung

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Das neue Gesetz zur Modernisierung des Arbeitsmarktes in Argentinien bringt steuerliche Erleichterungen für Investoren. Steuerbefreiungen bei Vermietung und Immobilienverkauf treten rückwirkend ab 1. Januar 2026 in Kraft und steigern die Attraktivität für Investitionen.

Gesetz zur Modernisierung stärkt Argentiniens Immobilienmarkt

Am 11. Dezember 2025 unterzeichnet Präsident Javier Milei das "Ley de Modernizacion Laboral", das der argentinische Kongress nun verabschiedet. Es bringt tiefgreifende Veränderungen für Argentiniens Arbeitsrecht und enthält erstmals auch steuerliche Neuerungen mit maßgeblichen Konsequenzen für Immobilien und Investitionen. Mit Veröffentlichung im Amtsblatt tritt das Gesetz unmittelbar in Kraft, wirkt jedoch rückwirkend ab 1. Januar 2026. Die zentralen Bestimmungen betreffen Arbeitsverträge, gewerkschaftliche Regelungen aber auch die Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verkauf von Immobilien.

Die Arbeitsmarktreform definiert erstmals Steuerbefreiungen für private Immobilieneinkünfte und verfolgt das Ziel, strukturelle Hindernisse für Investitionen in Argentinien zu reduzieren. "Das Gesetz verschafft privaten Anlegern nicht nur zusätzliche Renditeplanbarkeit, sondern setzt einen steuerlichen Impuls, der den Immobilienmarkt grundlegend verändert", erklärt Tim Klingenberg von Argentis Invest, einer unabhängigen deutschsprachigen Immobilienberatung in Buenos Aires. Die Neuregelungen führen dazu, dass Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien und Gewinne beim Verkauf von Immobilien für natürliche Personen steuerfrei bleiben. Diese Steuerentlastung stellt in Argentinien, wo Immobilien die beliebteste Anlageklasse sind, einen Paradigmenwechsel dar.

Steuerliche Reformen im Überblick

Das 71-seitige Gesetz besteht aus 191 Artikeln und greift neben arbeitsrechtlichen Themen erstmals explizit steuerliche Aspekte des Immobiliensektors auf. Was bedeutet das konkret? Artikel 188 regelt zwei zentrale Maßnahmen:

- Vermietung von Wohnimmobilien ist für Privatpersonen künftig steuerfrei.
- Auch Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Immobilien sind für natürliche Personen steuerbefreit.

Bislang waren Mieterträge dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen - dieser liegt in Argentinien je nach Einkommenshöhe zwischen 5 und 35 Prozent. Für Gewinne aus dem Verkauf galten gesonderte Besteuerungen: Vor 2018 fielen auf Altfälle die Immobilienübertragungssteuer (ITI) an, die bereits abgeschafft wurde; für nach 2018 erworbene Objekte galt die sogenannte Cedularsteuer (vergleichbar mit der deutschen Spekulationssteuer) in Höhe von 15% Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne.

Das neue Gesetz ersetzt diese bislang komplexe und teils als investitionshemmend kritisierte Steuerstruktur durch eine klar geregelte Steuerbefreiung (spanisch: "Exencion"). Die Befreiung bezieht sich damit ausschließlich auf Einkünfte natürlicher Personen aus Mieten und Verkäufen von Wohnimmobilien. Die argentinische Regierung beabsichtigt, so die Steuerbelastung gezielt zu reduzieren und insbesondere Abgaben mit geringer fiskalischer Effizienz sowie hohem Verwaltungsaufwand abzuschaffen. Ziel ist es, den Immobilienmarkt in Argentinien für Investoren und Privatleute gleichermaßen attraktiver zu machen.

Brancheneinordnung und Bedeutung für Investoren

Mit den Steuererleichterungen positioniert sich Argentinien im lateinamerikanischen Raum neu. Während bisher Miet- und Veräußerungsgewinne teils hoch besteuert wurden, schafft der Gesetzgeber nun Transparenz und eine Gleichstellung mit anderen Anlageklassen. Gewinne aus Immobilien werden steuerlich nun genauso behandelt wie solche aus Staatsanleihen, also faktisch mit Nullbesteuerung. Für Investoren bedeutet dies in der Praxis eine signifikante Rentabilitätssteigerung, wie Tim Klingenberg von Argentis Invest verdeutlicht: "Bei einem Steuersatz von 35 Prozent würde sich die Nettorendite für Vermieter um bis zu 60 Prozent erhöhen. Selbst bei moderaten 13 Prozent Steuersatz beträgt die Steigerung noch etwa 17 Prozent."

Die progressive Einkommensteuerstruktur Argentiniens - mit Steuersätzen zwischen führte bislang zu erheblichen Differenzen bei der Rendite aus Immobilien. Dank der Steuerbefreiung werden diese Unterschiede nivelliert. Anleger profitieren daher unabhängig von ihrer Einkommenshöhe. Die Maßnahme entspricht dem internationalen Trend, Kapitalanlagen in reale Werte attraktiver zu machen. Laut Weltbank arbeiteten 2024 in Argentinien rund 43 Prozent der Beschäftigten ohne Sozialversicherung im informellen Sektor - ein strukturelles Problem, das die Arbeitsmarktreform ebenfalls adressiert.

Auswirkungen auf den Immobiliensektor

Die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen wirken als starker Investitionsimpuls, nicht nur für den lokalen Markt, sondern auch für ausländische Investoren. Sie erleichtern Investieren in Argentinien, indem sie Komplexität abbauen und Nachsteuerrenditen planbarer machen. In der Vergangenheit galten insbesondere Vorschriften zur Spekulationssteuer und aufwendige Steuererklärungen als Hürden für internationale Anleger. Mit der Angleichung an die steuerliche Behandlung anderer Anlageklassen könnte der Immobilienmarkt in Argentinien ein zusätzliches Wachstum um mehrere Prozentpunkte pro Jahr erfahren.

Experten rechnen damit, dass mittelfristig sowohl das Angebot an Mietwohnungen als auch die Investitionstätigkeit bei Bestands- und Neubauten signifikant zunehmen. Investoren erhalten mit dem neuen Gesetz einen attraktiven Rahmen, in dem sich Immobilien wieder verstärkt als inflationsgeschützte und renditestarke Kapitalanlage eignen.

Rechtssicherheit und kommende Schritte

Mit der sofortigen Inkraftsetzung nach Veröffentlichung im Amtsblatt und der Rückwirkung zum 1. Januar 2026 sorgt die argentinische Regierung für einen klaren zeitlichen Rahmen. Anleger können bereits getätigte Geschäftsmodelle als steuerbegünstigt ansetzen und von den Verbesserungen rückwirkend profitieren. Die Steuerbefreiungen decken sowohl laufende Mietverträge als auch Immobilientransaktionen ab, sofern der Eigentumsübergang nach dem Stichtag erfolgt - ein wesentlicher Vorteil für aktuelle und potenzielle Investoren.

Die Arbeitsmarktreform mit ihren steuerlichen Eckpunkten wird von Marktteilnehmern als Signal für Offenheit und Modernisierung Argentiniens bewertet. In einem lateinamerikanischen Vergleich positioniert sich Argentinien damit als eines der investorenfreundlichsten Länder für Immobilienengagements. Anzeige- und Meldepflichten für ausländische Investoren bleiben nach aktuellem Stand unverändert, wurden jedoch durch die neue Regelung transparenter gestaltet.

Die Kombination arbeitsrechtlicher Modernisierung mit gezielten Steuererleichterungen steigert die Attraktivität Argentiniens für Anleger signifikant und schafft ein Klima für langfristig stabile Investitionen. Die Regierung setzt damit klare Impulse für nachhaltiges Wachstum im Immobiliensektor. Investoren und Vermieter können zeitnah von der Rechtssicherheit und den verbesserten Renditechancen profitieren.

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