Pressemitteilung von EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Immobilienkauf mit Gutachten: Warum die technische Prüfung den Kaufpreis verändern kann

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Immobilienkäufer konzentrieren sich häufig auf Kaufpreis, Finanzierung und Nutzungsmöglichkeiten. Der bauliche Zustand wird zwar besichtigt, aber nicht immer so bewertet, dass die Folgen für die Wirtschaftlichkeit erkennbar werden. Gerade bei älteren Gebäuden können Dach, Fassade, Keller, technische Anlagen oder Brandschutz erhebliche Kosten auslösen. Wenn diese Punkte erst nach dem Erwerb deutlich werden, verändert sich die gesamte Kalkulation. Eine professionelle Immobilienbewertung kann deshalb mehr leisten als die Ermittlung eines Marktwerts. Sie verbindet die Prüfung der Substanz mit der Frage, welche Investitionen absehbar sind und wie diese den Wert beeinflussen. Für Käufer ist das besonders wichtig, weil sie nicht nur den heutigen Zustand erwerben, sondern auch die Verantwortung für künftige Maßnahmen übernehmen. Ein niedriger Kaufpreis kann wirtschaftlich unattraktiv sein, wenn unmittelbar nach dem Erwerb hohe Sanierungskosten entstehen.


Dieter Eimermacher, Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main, warnt davor, technische Risiken zu spät zu prüfen. "Viele Käufer schauen auf den Preis und unterschätzen die Kosten, die in der Substanz eines Gebäudes stecken. Eine Immobilie kann im ersten Eindruck solide wirken und trotzdem erhebliche Investitionen verlangen. Die Bewertung muss deshalb zeigen, welche baulichen Befunde den Wert tatsächlich beeinflussen", sagt der Diplom-Ingenieur der Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH).


Besonders relevant wird diese Prüfung bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dort entscheidet der Zustand des Gebäudes nicht nur über künftige Kosten. Er beeinflusst auch, welche Mieten nachhaltig erzielbar sind und ob Nutzer langfristig im Objekt bleiben. Wenn technische Anlagen veraltet sind oder energetische Anforderungen absehbar hohe Ausgaben erforderlich machen, kann der erwartete Ertrag sinken. Käufer sollten diese Faktoren vor Vertragsabschluss kennen. Auch Finanzierungspartner achten zunehmend darauf, ob ein Objekt dauerhaft wirtschaftlich tragfähig ist. Banken betrachten nicht allein den Kaufpreis, sondern auch den Investitionsbedarf, der nach dem Erwerb entstehen kann. Wenn Sanierungen erforderlich werden, kann zusätzlicher Kapitalbedarf entstehen, der die Finanzierung belastet. Ein Gutachten kann hier eine belastbare Grundlage schaffen, weil es den Zustand des Gebäudes dokumentiert und dessen Bedeutung für den Wert erklärt.


"Die technische Prüfung ist kein Nebenthema der Bewertung", erklärt Dieter Eimermacher. "Sie entscheidet oft darüber, ob der Kaufpreis angemessen ist. Wer Investitionsbedarf früh erkennt, kann besser verhandeln, die Finanzierung realistisch planen und den Erwerb mit größerer Sicherheit beurteilen." Für anspruchsvolle Privatkunden, Family Offices und kleinere institutionelle Käufer kann ein solches Gutachten besonders wertvoll sein. Sie verfügen oft über erhebliches Immobilienvermögen, haben aber nicht immer eigene technische Fachabteilungen. Eine unabhängige Bewertung gleicht dieses Informationsgefälle aus. Sie macht sichtbar, welche Annahmen zum Objekt belastbar sind und wo zusätzliche Prüfungen erforderlich werden.


Die Bedeutung der technischen Prüfung wächst zudem durch energetische Anforderungen. Heiztechnik, Dämmstandard und Energieverbrauch wirken sich immer stärker auf Vermietbarkeit und Betriebskosten aus. Käufer sollten daher nicht nur prüfen, ob ein Gebäude heute genutzt werden kann. Sie müssen auch einschätzen, welche Maßnahmen in den kommenden Jahren wirtschaftlich erforderlich werden. Eine Bewertung, die diese Fragen einbezieht, schützt vor Kaufentscheidungen, die auf unvollständigen Informationen beruhen.


Die EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH erstellt Immobilienbewertungen und Gutachten für Käufer, Eigentümer, Stiftungen, kirchliche Einrichtungen und institutionelle Anleger. Dieter Eimermacher ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Mit seiner Ausbildung in Architektur und Wirtschaftsingenieurwesen verbindet er die technische Prüfung des Gebäudes mit der wirtschaftlichen Beurteilung des Immobilienwerts. Firmen- & Pressekontakt