Pressemitteilung von active Hotelmanagement GmbH

ESG-Kriterien bei Hotelimmobilien

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Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Arbeitsbedingungen, Finanzierung und regulatorische Anforderungen verändern die Bewertung von Hotelimmobilien. ESG ist damit längst mehr als ein Nachhaltigkeitsthema. Für Eigentümer, Investoren und Betreiber stellt sich zunehmend die Frage, ob eine Hotelimmobilie auch unter den Rahmenbedingungen der kommenden zehn oder zwanzig Jahre noch wirtschaftlich betrieben, finanziert und veräußert werden kann.Der Handlungsdruck ist messbar. Nach Angaben der Europäischen Kommission weisen rund 75 Prozent des Gebäudebestands in der Europäischen Union eine schlechte Energieeffizienz auf. Gleichzeitig entfallen auf Gebäude rund ein Drittel der energiebedingten Treibhausgasemissionen der EU. Für den Immobilienmarkt ist das von besonderer Bedeutung, weil ein erheblicher Teil der Gebäude, die im Jahr 2050 genutzt werden, bereits heute existiert.Bei Hotels verschärft sich diese Ausgangslage durch den energieintensiven Betrieb. Heizung und Kühlung, Warmwasser, Küchen, Wäscherei, Wellnessbereiche, Schwimmbäder und eine oftmals nahezu ganzjährige Nutzung machen die energetische Qualität der Immobilie unmittelbar zu einem betrieblichen Kostenfaktor.ESG steht für Environmental, Social und Governance, also Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung. Hinter diesen drei Begriffen verbirgt sich inzwischen ein Themenkomplex, der weit in Finanzierung, Bewertung und strategische Entwicklung von Immobilien hineinreicht.Der Immobilienmarkt beginnt ESG einzupreisenDass Nachhaltigkeitsmerkmale nicht mehr ausschließlich Gegenstand von Nachhaltigkeitsberichten sind, zeigt auch das Verhalten institutioneller Immobilieninvestoren.In einer 2025 veröffentlichten Investorenbefragung von JLL gaben 76 Prozent der Befragten an, dass Nachhaltigkeitsaspekte ihre Investitionsentscheidungen in den vorangegangenen 12 bis 24 Monaten beeinflusst hätten. 35 Prozent hatten aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten bereits von einem Gebot abgesehen, 30 Prozent ihr Angebot reduziert. 69 Prozent berichteten von Wertabschlägen bei Immobilien, die bestimmte Nachhaltigkeitsanforderungen nicht erfüllten. Die Befragung ist keine spezifische Hotelstudie und darf daher nicht unmittelbar auf jedes Hotelinvestment übertragen werden. Sie dokumentiert jedoch deutlich, wie stark ESG inzwischen in die Entscheidungsprozesse professioneller Immobilieninvestoren vorgedrungen ist.Damit verändert sich auch die Perspektive auf Hotelimmobilien. Neben Lage, Betreiber, Vertragsstruktur, Auslastung, RevPAR, EBITDA und Kaufpreis tritt eine weitere Frage: Wie hoch sind die Kosten, um diese Immobilie langfristig marktfähig zu halten?Das „E“: Energie und Emissionen werden zu ImmobilienfaktorenAm unmittelbarsten sichtbar ist die Environmental-Komponente. Bei Hotelimmobilien rücken Energieeffizienz, Treibhausgasemissionen, Wärmeversorgung, Kühlung, Wasserverbrauch, Baumaterialien und zunehmend auch physische Klimarisiken in den Mittelpunkt.Für Eigentümer älterer Hotelimmobilien kann daraus erheblicher Investitionsbedarf entstehen. Eine technisch funktionierende Heizungsanlage kann wirtschaftlich trotzdem problematisch werden, wenn sie langfristig nicht zum Dekarbonisierungspfad des Gebäudes passt. Ähnliches gilt für schlecht gedämmte Gebäudehüllen, ineffiziente Lüftungs- und Klimaanlagen oder einen hohen Energiebedarf bei der Warmwasserbereitung.Besonders relevant wird deshalb der zukünftige CapEx-Bedarf.Bei einer Hoteltransaktion genügt es zunehmend weniger, lediglich zu fragen, wie hoch der aktuelle Umsatz, das EBITDA oder die Auslastung des Hotels ist. Investoren müssen zusätzlich abschätzen, welche Investitionen notwendig werden, damit das Gebäude auch in zehn oder fünfzehn Jahren wirtschaftlich und regulatorisch tragfähig betrieben werden kann.Die EPBD erhöht den VeränderungsdruckMit der Neufassung der europäischen Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), Richtlinie (EU) 2024/1275, wird diese Entwicklung regulatorisch verstärkt.Für neue Gebäude wird das Zero-Emission-Building zum europäischen Standard: für neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Stellen ab 2028 und grundsätzlich für andere Neubauten ab 2030. Für den Bestand verfolgt die Richtlinie das langfristige Ziel eines vollständig dekarbonisierten Gebäudebestands bis 2050.Für Nichtwohngebäude – und damit grundsätzlich auch für Hotelimmobilien im jeweiligen nationalen Umsetzungsrahmen – sind zudem Mindestanforderungen an die Energieperformance von besonderer Bedeutung. Die europäische Zielrichtung ist eindeutig: Die energetisch schlechtesten Teile des Nichtwohngebäudebestands sollen schrittweise verbessert werden.Bemerkenswert ist allerdings der aktuelle Umsetzungsstand. Die Europäische Kommission leitete im Juli 2026 gegen alle 27 Mitgliedstaaten Vertragsverletzungsverfahren wegen nicht vollständiger Umsetzung der novellierten EPBD ein. Für Investoren bedeutet dies eine ungewöhnliche Situation: Die langfristige europäische Richtung ist klar, während konkrete nationale Anforderungen teilweise noch in Bewegung sind.Das spricht gegen pauschale Aussagen wie „dieses Hotel ist ESG-konform“. Für eine professionelle Immobilienprüfung muss vielmehr untersucht werden, welche konkreten Anforderungen am jeweiligen Standort gelten und welche Veränderungen absehbar sind.Neu: Der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes rückt in den FokusDie Entwicklung geht zudem über den laufenden Energieverbrauch hinaus.Im Mai 2026 wurde auf europäischer Ebene ein Berechnungsrahmen für das Global Warming Potential über den gesamten Lebenszyklus neuer Gebäude veröffentlicht. Nach der überarbeiteten EPBD soll diese Lebenszyklusbetrachtung ab 2028 zunächst für neue Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern und ab 2030 für alle Neubauten in den Energieausweisen ausgewiesen werden.Damit gewinnen auch die sogenannten grauen Emissionen an Bedeutung – also jene Emissionen, die beispielsweise bei Herstellung, Transport und Verarbeitung von Baustoffen sowie bei Errichtung, Sanierung und letztlich Rückbau eines Gebäudes entstehen.Für Hotelentwicklungen ist das relevant. Die ESG-Frage lautet künftig nicht mehr ausschließlich: „Wie viel Energie verbraucht das Hotel im Betrieb?“, sondern zunehmend auch: „Welche Klimawirkung verursacht das Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus?“Das stärkt zugleich die Bedeutung sinnvoller Bestandssanierungen gegenüber einem reflexartigen Abriss und Neubau.Die Gefahr eines „Stranded Asset“Besondere Aufmerksamkeit verdient der Begriff des Stranded Asset.Gemeint sind Immobilien, die aufgrund veränderter regulatorischer, technischer oder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen erheblich an Attraktivität oder Wert verlieren können. Ein Hotel muss dabei keineswegs technisch unbrauchbar sein.Problematisch kann bereits ein erheblicher zukünftiger Modernisierungsbedarf werden.Ein Käufer, der nach dem Erwerb mehrere Millionen Euro in Gebäudehülle, Wärmeversorgung, Kühlung, Energieerzeugung oder Gebäudeautomation investieren muss, wird versuchen, diese Belastungen in seiner Kaufpreisberechnung zu berücksichtigen.ESG wird damit vom vermeintlich „weichen“ Nachhaltigkeitsthema zum Bestandteil klassischer Immobilienökonomie.Umgekehrt sollte auch der häufig verwendete Begriff eines automatischen „Green Premium“ kritisch betrachtet werden. Nicht jede nachhaltige Immobilie erzielt zwangsläufig einen Preisaufschlag. Markt, Standort, Betreiber, Vertragsstruktur und Ertragskraft bleiben entscheidend.Wirtschaftlich möglicherweise relevanter wird deshalb die Frage nach einem „Brown Discount“: Welchen Abschlag verlangt der Markt für ein Objekt, dessen energetische oder klimabezogene Defizite erhebliche zukünftige Investitionen erwarten lassen?Finanzierung erhöht den DruckAuch Banken und andere Kapitalgeber beschäftigen sich zunehmend mit Klima- und Nachhaltigkeitsrisiken ihrer Immobilienengagements.Für einen Kreditgeber ist nicht allein entscheidend, ob ein Hotel heute genügend Cashflow für Zins und Tilgung erwirtschaftet. Relevant ist ebenfalls, ob die finanzierte Immobilie über die Kreditlaufzeit werthaltig bleibt und welche Investitionen möglicherweise notwendig werden.Hier kommt die EU-Taxonomie ins Spiel. Sie schafft ein Klassifikationssystem dafür, unter welchen technischen Voraussetzungen bestimmte wirtschaftliche Tätigkeiten als ökologisch nachhaltig eingestuft werden können. Für Gebäude bestehen dabei technische Bewertungskriterien unter anderem für Neubau, Renovierung sowie Erwerb und Eigentum.Allerdings gilt auch hier: Taxonomiefähigkeit oder Taxonomiekonformität ist nicht gleichbedeutend mit der wirtschaftlichen Qualität einer Hotelimmobilie.Ein Hotel kann energetisch hervorragend sein und trotzdem aufgrund einer schwachen Destination, eines ungeeigneten Betreiberkonzeptes oder einer zu hohen Kostenstruktur ein schlechtes Investment darstellen.ESG ergänzt die klassische Investitionsanalyse – es ersetzt sie nicht.Betreiber und Eigentümer sitzen im selben GebäudeBei Hotelimmobilien kommt eine Besonderheit hinzu: Eigentümer und Betreiber sind häufig unterschiedliche Unternehmen.Das führt zu einem klassischen Split-Incentive-Problem.Der Eigentümer finanziert beispielsweise eine neue Heizungsanlage oder eine energetische Sanierung, während der Betreiber anschließend von niedrigeren Energiekosten profitiert. Umgekehrt kann der Betreiber Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen müssen, obwohl er wesentliche technische Eigenschaften des Gebäudes nicht beeinflussen kann.Deshalb werden die Schnittstellen zwischen Betreiber und Eigentümer wichtiger.Wer trägt die Investitionskosten? Wer erhält die Einsparungen? Wer liefert Verbrauchsdaten? Wer entscheidet über technische Maßnahmen? Welche Nachhaltigkeitsziele werden vereinbart?Diese Fragen können zunehmend Bestandteil von Miet-, Pacht- und Betreiberverträgen werden.Das „S“ wird häufig unterschätztIn der öffentlichen ESG-Diskussion dominiert häufig das Thema Energie. Für die Hotellerie ist jedoch auch das „S“ für Social von erheblicher Bedeutung.Hotels sind personalintensive Betriebe. Arbeitsbedingungen, Arbeitsschutz, Aus- und Weiterbildung, Mitarbeiterunterkünfte, Gleichbehandlung und Barrierefreiheit gehören deshalb zu einer umfassenden ESG-Betrachtung.Gerade in Ferienregionen zeigt sich, wie eng soziale und wirtschaftliche Fragen miteinander verbunden sein können. Fehlt bezahlbarer Wohnraum für Beschäftigte, kann dies die Personalgewinnung und damit letztlich die Betriebsfähigkeit eines Hotels beeinträchtigen.Mitarbeiterunterkünfte können deshalb bei Resortentwicklungen zu einem relevanten Bestandteil des Immobilien- und Betriebskonzeptes werden.Auch Barrierefreiheit gewinnt angesichts der demografischen Entwicklung an Bedeutung. Sie ist nicht ausschließlich eine Compliance-Frage, sondern kann langfristig die Nutzbarkeit und Attraktivität eines Hotels beeinflussen.Governance: ESG braucht belastbare DatenNoch weniger sichtbar ist häufig das „G“ für Governance.Dabei entscheidet gerade die Qualität der Unternehmensführung darüber, ob Umwelt- und Sozialziele tatsächlich umgesetzt werden oder lediglich auf dem Papier bestehen.Dazu gehören nachvollziehbare Verantwortlichkeiten, Compliance-Strukturen, Risikomanagement, interne Kontrollen und insbesondere belastbare Daten.Wer gegenüber Investoren oder Banken Angaben zu Energieverbrauch, Emissionen oder Einsparungen macht, muss nachvollziehen können, wie diese Werte ermittelt wurden.Damit wird ESG zunehmend auch zu einer Frage der Datenqualität.Das gilt umso mehr, weil sich die europäischen Vorgaben zur Nachhaltigkeitsberichterstattung derzeit selbst verändern. Die EU arbeitet seit 2025 im Rahmen ihrer Omnibus-Initiative an einer Vereinfachung von CSRD, CSDDD und Taxonomieanforderungen. Deshalb sollte bei der Beurteilung eines konkreten Unternehmens stets geprüft werden, welche Berichtspflichten zum jeweiligen Zeitpunkt tatsächlich gelten.Klimarisiko ist auch StandortrisikoEine professionelle ESG-Analyse darf schließlich nicht beim Gebäude enden.Hitzeperioden erhöhen den Kühlbedarf. Starkregen und Hochwasser können Immobilien gefährden. Wassermangel kann den Betrieb von Pools, Golfanlagen und Grünflächen beeinflussen. In alpinen Destinationen kann sich eine veränderte Schneesicherheit auf das touristische Geschäftsmodell auswirken.Damit entsteht eine wichtige Unterscheidung zwischen Transitionsrisiken und physischen Klimarisiken.Transitionsrisiken entstehen beispielsweise durch neue Energieanforderungen, CO₂-Kosten oder technische Veränderungen. Physische Risiken ergeben sich unmittelbar aus den Folgen des Klimawandels.Ein energetisch hervorragendes Hotel ist deshalb nicht automatisch eine risikoarme Immobilie, wenn sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen seiner Destination langfristig verschlechtern.ESG-Due-Diligence wird Teil der InvestitionsentscheidungFür professionelle Hotelinvestoren ergibt sich daraus eine Konsequenz: ESG sollte bereits vor dem Ankauf Bestandteil der Due Diligence sein.Neben Legal, Tax, Commercial und Technical Due Diligence gewinnt eine strukturierte ESG-Prüfung an Bedeutung.Dabei sollten mindestens Energieperformance, tatsächliche Verbrauchsdaten, Wärme- und Kälteversorgung, Dekarbonisierungsmöglichkeiten, notwendiger CapEx, Wasserverbrauch, physische Klimarisiken, regulatorische Anforderungen, Betreiberstruktur und Datenverfügbarkeit untersucht werden.Das Ergebnis sollte keine abstrakte ESG-Punktzahl sein.Wirtschaftlich aussagekräftiger ist eine ESG-CapEx-Roadmap: Welche Maßnahmen sind erforderlich? Wann? Zu welchen Kosten? Welche Maßnahmen können mit ohnehin erforderlichen Sanierungen verbunden werden? Welche Auswirkungen ergeben sich auf Betriebskosten und Exit?Damit lässt sich Nachhaltigkeit in eine Sprache übersetzen, die Immobilieninvestoren seit jeher verstehen: Risiko, Cashflow, Investitionsbedarf und Wert.Fazit: Die entscheidende Kennzahl könnte der zukünftige Investitionsbedarf seinESG hat die Hotelimmobilienwirtschaft erreicht – allerdings anders, als es manche Nachhaltigkeitsbroschüre vermuten lässt.Es geht nicht darum, möglichst viele grüne Attribute an einem Hotel zu versammeln. Auch ein Nachhaltigkeitszertifikat allein beantwortet nicht die Frage nach der Zukunftsfähigkeit einer Immobilie.Entscheidend ist vielmehr, ob Gebäude, Betrieb und Standort gemeinsam unter den Bedingungen der kommenden Jahrzehnte wettbewerbsfähig bleiben.Für Investoren könnte deshalb eine Kennzahl zunehmend wichtiger werden, die bislang in vielen Verkaufsunterlagen nur am Rande auftaucht: der ESG-bedingte zukünftige CapEx.Wie viel Kapital muss in den nächsten fünf, zehn oder fünfzehn Jahren investiert werden, um ein Hotel energetisch, technisch und regulatorisch marktfähig zu halten?Diese Frage verbindet Nachhaltigkeit unmittelbar mit Immobilienwert.Und möglicherweise ist genau das der Punkt, an dem die ESG-Diskussion erwachsen wird: wenn nicht mehr darüber gesprochen wird, ob Nachhaltigkeit „gut“ ist, sondern darüber, welche wirtschaftlichen Konsequenzen es hat, wenn eine Hotelimmobilie nicht rechtzeitig zukunftsfähig gemacht wird.Quellen und weiterführende GrundlagenGrundlage der regulatorischen Einordnung sind insbesondere die Energy Performance of Buildings Directive (EU) 2024/1275 und die Informationen der Europäischen Kommission zu Zero-Emission Buildings und zur Dekarbonisierung des europäischen Gebäudebestands.Für die Einordnung der EU-Taxonomie wurden die aktuellen Informationen und delegierten Rechtsakte der Europäischen Kommission herangezogen.Die Angaben zum Verhalten von Immobilieninvestoren basieren auf der JLL-Investorenbefragung 2025. Die dort genannten Werte beziehen sich auf den breiteren Immobilieninvestmentmarkt und werden ausdrücklich nicht als hotelspezifische Marktdaten dargestellt.Stand der regulatorischen Recherche: 14. September 2026.

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