Pressemitteilung von Thomas Galla

Überhitzung am deutschen Immobilienmarkt nicht in Sicht

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(NL/7950423454) Hamburg, 11. Dezember. Seit Jahren steigen die Preise für deutsche Wohnimmobilien. So kosten beispielsweise Eigentumswohnungen in Hamburg heute durchschnittlich 50 % mehr als noch 2007, in Berlin sind es sogar 73 %. In den meisten deutschen Städten setzt sich dieser Trend weiter fort. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Demnach ziehen die Kaufpreise in den Ballungszentren Berlin, Frankfurt, Hamburg und München kräftig an. Im kommenden Jahr halten einige Experten einen Anstieg um knapp 10 % für realistisch. Andere wiederum befürchten vor diesem Hintergrund eine Überhitzungsgefahr. Fundamentale Daten und die nach wie vor vergleichsweise moderaten Preise sprechen jedoch gegen eine Blasenbildung zumindest in Top-Lagen.

Geringer Verschuldungsgrad
Bei der Beurteilung von Immobilienmärkten und möglichen Preisblasen müssen verschiedene Parameter beachtet werden. Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) liegt eine Immobilienblase nur dann vor, wenn die hohen Preise einzig und allein daraus resultieren, dass Investoren weiter steigende Preise erwarten, ohne dass fundamentale Werte dies rechtfertigen. Darüber hinaus seien Blasen dadurch gekennzeichnet, dass Gefahren rapider Marktkorrekturen bestehen, da beispielsweise der Verschuldungsgrad der Haushalte auf ein bedenkliches Maß ansteigt. Trotz Krise ist ein solcher Zustand in Deutschland nicht gegeben, erklärt Lahcen Knapp, Geschäftsführer der Hamburger One Group. Im internationalen Vergleich weisen Deutschlands Haushalte einen niedrigen Verschuldungsgrad relativ zur Wirtschaftskraft auf. In der letzten Dekade sank dieser sogar gegen den Trend der meisten Industrieländer.

Deutsche Metropolregionen im internationalen Vergleich noch immer günstig
Auch die Betrachtung der Wohnkosten deutscher Metropolen im internationalen Vergleich spricht gegen eine Blasenbildung. München, die deutsche Metropole mit den durchschnittlich höchsten Immobilienpreisen, ist deutlich günstiger als Paris, London oder Madrid, so Knapp. Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main oder Köln fallen gegenüber den anderen internationalen Metropolen noch weiter ab. Die Betrachtung der Zahlen verdeutlicht, dass selbst wenn die Preise schneller steigen sollten als die Einkommen, nicht zwangsläufig von einer Blasenbildung auszugehen ist, führt Knapp aus.

Gesundes Miet- und Kaufpreisniveau
Weiterer wichtiger Gradmesser bei der Bewertung einer möglichen Überhitzung stellen die Mietentwicklungen dar. Entwickeln sich Mieten und Kaufpreise auf identischem Niveau, bleiben die Renditen stabil, da sich der Markt in einem Gleichgewicht befindet. Steigen die Mieten stärker als die Kaufpreise, verbessern sich tendenziell auch die Investitionschancen und Renditen. Ist das Verhältnis umgedreht, kann dies auf eine Blasenbildung hindeuten. Insbesondere in den Metropolregionen nahmen die Mieten zuletzt jedoch stärker zu als die Kaufpreise, so dass letztere in den vergangenen fünf Jahren einen Anstieg um 6,8 % verzeichneten, während Mieten um fast 10 % zulegten.

Hohe Nachfrage und moderate Kreditvergabe sprechen gegen Überhitzung
Eine laut IW konstant hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern sowie eine moderate Kreditvergabe sprechen aktuell ebenfalls gegen eine mögliche Blasenbildung. Denn im Falle spekulativer Blasen vergeben Banken üblicherweise auch deutlich mehr Kredite. In Deutschland ist dies nicht der Fall. Trotz der historisch niedrigen Zinsen legt das Kreditvolumen für Wohnungskäufe nur minimal zu. In den vergangenen neun Jahren stiegen die Kreditbestände für Wohnungskäufe gerade einmal um 7 %. Zum Vergleich: In den Immobilien-Krisenländern Spanien und Irland waren es 150 %. Statt neu zu investieren, nutzen die Deutschen die niedrigen Zinsen, um ihre Kredite schneller zu tilgen. Diese Art der Immobilienfinanzierung wirkt sich stabilisierend auf den Markt aus und bietet ein attraktives Investitionsumfeld, so Knapp.

Fazit
Für Investoren ist die Gefahr eines plötzlichen Crashs folglich nicht gegeben. Steigen die Zinsen wieder an, wovon mittelfristig auszugehen ist, nimmt entsprechend auch die Preisdynamik wieder ab, weil die höheren Finanzierungskosten die Kaufkraft aller Interessenten schmälern. Preisrückgänge bei innerstädtischen Wohnanlagen insbesondere in Ballungszentren wie Hamburg und München sind aufgrund der konstant hohen Nachfrage allerdings nicht anzunehmen, schließt Knapp ab.

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