Pressemitteilung von EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Risikomanagement bei Immobilieninvestments: Stresstests machen Portfolios krisenfest

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Risiken sind die möglichen negativen Abweichungen der tatsächlichen Entwicklung vom Plan - und sie gehören bei Immobilieninvestments zum Alltag. Betroffen sind Vermietung und Bewirtschaftung ebenso wie Wertentwicklung und Finanzierung. Wer die Renditeziele dennoch verlässlich erreicht, verbindet operatives Zahlenverständnis mit vorausschauender Steuerung: systematische Risikoidentifikation, belastbare Quantifizierung und laufendes Monitoring der zentralen Einflussgrößen - ergänzt um Stresstests, die Worst-Case-Szenarien durchspielen und Entscheidungsgrenzen transparent machen. Professionelles Immobilien-Controlling ist damit ein strategisches Führungsinstrument für Investoren, Bauherren und Vermögensverwalter. Es schafft die Grundlage, Risiken kalkulierbar zu machen und Chancen gezielt zu nutzen. 


"Mit Stresstests der wichtigsten Parameter der mittel- und langfristigen Ergebnisplanung lassen sich die finanziellen Auswirkungen erkannter Risiken vorab quantifizieren: Wie verändern sinkende Mieten den Cashflow und die Loan Covenants? Welche Ergebniseffekte hat ein Instandhaltungsanstieg um 20 Prozent über fünf Jahre? Wie wirkt ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte auf Zinsdeckungsgrad, Tilgungsfähigkeit und Ankaufsmodelle?", sagt Dieter Eimermacher von Eimermacher Immobilienbewertungen aus Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de ). "Die Antworten liefern Soll-Ist-Vergleiche in kurzen Takten, ergänzt um Szenario- und Sensitivitätsanalysen. So entsteht ein Frühwarnsystem mit Steuerungsimpuls. Diese Verbindung aus Kennzahlen, Szenarien und Maßnahmenplänen ist der Kern professionellen Immobilien-Controllings", betont der Diplom-Ingenieur mit Fachrichtung Architektur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) für das Fachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieter Eimermacher ist von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, von der HypZert GmbH zertifizierter als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem weltweiten Berufsverband von Immobilienfachleuten, und blickt auf mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewertung und in der Immobilienportfolioanalyse zurück.


Auch Nachhaltigkeitsrisiken sind längst Finanzierungs- und Vermietungsrisiken. Fehlende Klimaschutz- und Anpassungsmaßnahmen verschlechtern die Vermietbarkeit, erhöhen Leerstands- und CapEx-Risiken und verteuern die Finanzierung. Ein risikoorientiertes Controlling verknüpft deshalb technische Pfade (Sanierungszeitpläne, CO₂-Minderung, Energieverbräuche) mit ökonomischen Effekten (Mietfähigkeit, CapEx-Planung, Ref-inanzierung) und regulatorischen Triggern. Nur wer diese Pfade laufend misst, Zwischenziele definiert und Förderkulissen rechtzeitig nutzt, hält die Performance-Story intakt - und verhindert stille Wertberichtigungen im Bestand. EIMERMACHER Immobilienbewertungen rät, Nachhaltigkeitskennzahlen als integralen Bestandteil des Risikocockpits zu führen und in die Stresstests zu integrieren. 


"In einem volatilen Marktumfeld mit steigenden Kosten und veränderten Mieterwartungen reicht es nicht, die Soll-Ist-Vergleiche einmal im Jahr anzuschauen. Wer seine Portfolios kennt, kann Abweichungen früh erkennen, Ursachen analysieren und rechtzeitig gegensteuern - das schafft Substanz und Vertrauen bei Banken, Aufsichtsgremien und Investoren. Gutes Risikomanagement kalkuliert Stresstests, priorisiert Maßnahmen nach Wirkung und Liquiditätswirkung und macht so Entscheidungen belastbar - von der CapEx-Sequenz über Mietstrategien bis zum Fremdkapitaleinsatz", erklärt Dieter Eimermacher und stellt wesentliche Fragen: "Haben Sie eine fundierte Vorstellung, wie sich sinkende Mieten auf Ihren Anlageerfolg auswirken? Kennen Sie die Effekte eines Instandhaltungsanstiegs um 20 Prozent auf Ihr Portfolioergebnis - inklusive CapEx-Vorlauf, Handwerkerpreisen und Ausfallrisiken? Können Sie beziffern, was ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte für Ihre Zinsdeckung, Tilgungsprofile und Anschlussfinanzierungen bedeutet?" Wer diese Fragen in Szenarien mit klaren Schwellenwerten beantworten könne, steuere aktiv sein Portfolio und lasse sich nicht vom Markt steuern.


Daher ist Risikomanagement bei Immobilieninvestments ein pragmatischer Werkzeugkasten für die Praxis, da es drei Ebenen verknüpft: erstens das laufende operative Controlling (Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Wertsicherungsklauseln), zweitens die strategische Portfoliosteuerung (Standort- und Nutzungskonzepte, Haltestrategie, An-/Verkauf) und drittens die ESG-Roadmap (Sanierungsfahrplan, CO₂-Budget, Förder- und Finanzierungsarchitektur). Die Ergebnisse fließen in ein Risikocockpit mit klaren Ampellogiken und Maßnahmenplänen ein. So entsteht ein belastbarer Rahmen, der Kapitalallokation, CapEx-Prioritäten und Fremdkapitaleinsatz konsistent macht - und die Renditeziele gegen Volatilität absichert. Firmen- & Pressekontakt