Pressemitteilung von EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Dekarbonisierung wirkt wertrelevant: EPBD-Reform und GEG machen Sanierungsfahrpläne zur Bewertungsgrundlage

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Die Transformation des Gebäudebestands ist zur Bewertungsrealität geworden. Mit der revidierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Neufassung 2024) und der nationalen Umsetzung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden Energieeffizienz, Emissionsminderung und Transparenz zu messbaren Parametern für Marktgängigkeit, Finanzierungskosten und Ertragsstabilität. Die EPBD ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten; bis 29. Mai 2026 müssen die Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht überführen, flankiert von Zwischenmeilensteinen wie dem Entwurf nationaler Renovierungspläne bis 31. Dezember 2025 und dem Auslaufen öffentlicher Förderungen für reine fossile Kessel ab 1. Januar 2025. Diese Zeitschiene verankert Dekarbonisierung als planbaren Pfad - und macht deren Glaubwürdigkeit zu einem integralen Teil professioneller Bewertung. Parallel konkretisiert das GEG die 65-Prozent-Erneuerbaren-Anforderung beim Heizungstausch. Sie gilt seit 1. Januar 2024 unmittelbar in Neubaugebieten, während in Bestandsquartieren der Eintritt an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist: Städte über 100.000 Einwohner müssen bis 30. Juni 2026 ihre Wärmepläne vorlegen, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028. Mit Abschluss der Wärmeplanung wird die 65-Prozent-Pflicht binnen eines Monats wirksam. Damit erhalten Eigentümer und Investoren einen klaren Orientierungsrahmen, der technische Optionen, Fördersystematik und Investitionszeitpunkte verzahnt - und sich direkt in Wertermittlung und Cashflows niederschlägt.


"Bewertung ohne Transformationsfahrplan wird zum Blindflug. Wir führen deshalb energetische Ausgangslage, Sanierungsetappen, CO2-Budgets und förderfähige Maßnahmen konsequent in den Bewertungs- und Controllingprozess über. So lassen sich CapEx-Risiken, Mietfähigkeit und Refinanzierung belastbar quantifizieren", sagt Dieter Eimermacher von EIMERMACHER Immobilienbewertungen in Frankfurt am Main. Der Diplom-Ingenieur und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) ist IHK-öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, HypZert-zertifiziert für finanzwirtschaftliche Zwecke und Professional Member (MRICS) - mit über 25 Jahren Erfahrung in Bewertung und Portfolioanalyse (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de ). Für die Praxis bedeutet dies eine dreifache Übersetzungsleistung. Erstens müssen energetische Zielkorridore (zum Beispiel Primärenergiebedarf, CO2-Intensität, zu erwartende Betriebskosteneffekte) in belastbare Ertragsmodelle überführt werden. Zweitens sind CapEx-Sequenzen entlang der Wärmeplanung und Förderkulissen zu optimieren, um Verdrängungs- und Nachrüstungsrisiken frühzeitig zu neutralisieren. Drittens gewinnt die Dokumentation an Bedeutung: Banken und Gremien honorieren gut begründete Sanierungsfahrpläne mit besserer Anrechenbarkeit in Covenants und stabileren Risikoklassen - wohingegen "Brown Discounts" als Marktrealität zunehmend eingepreist werden. In der Wertermittlung schlägt sich das über realistische Restnutzungsdauern, nachhaltige Mieten und kapitalmarktkonforme Liegenschaftszinsen nieder.


"Wir verknüpfen Technical Due Diligence, energetische Modellierung und die marktseitige Vermietbarkeit zu einem konsistenten Bewertungsbild. Entscheidend ist weniger der Endzustand als die Glaubwürdigkeit des Weges dorthin - dokumentiert über Meilensteine, Monitoring und die Fähigkeit, bei veränderten Rahmenbedingungen gezielt nachzusteuern", so Dieter Eimermacher. Das Ergebnis sind Gutachten, die nicht nur den heutigen Verkehrswert abbilden, sondern die Pfadabhängigkeit künftiger Werte transparent machen - ein Vorteil in Kreditprozessen, bei Halte-/Verkaufsentscheidungen und in der Berichterstattung an Stiftungen oder Family Offices. Firmen- & Pressekontakt