Pressemitteilung von EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH

Zinswende und Refinanzierung: Immobilienbewertung wird zum Frühwarnsystem für Kreditrisiken

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Viele Immobilienportfolios werden bis heute mit Bewertungslogiken geführt, die aus der Phase extrem niedriger Zinsen stammen. Doch die Rahmenbedingungen haben sich grundlegend verändert: Finanzierungskosten sind gestiegen, Kreditprüfungen sind anspruchsvoller geworden, und die Refinanzierung hängt zunehmend von transparenten Annahmen, belastbaren Cashflow-Prognosen und nachvollziehbaren Risikopuffern ab. Genau deshalb gewinnt die Immobilienbewertung eine neue Rolle. Sie ist nicht länger nur eine Marktwertermittlung, sondern entwickelt sich zu einem Instrument der Kredit- und Covenant-Steuerung, das darüber entscheidet, wie finanzierungsfähig ein Objekt tatsächlich ist.


In der Praxis zeigt sich, dass Refinanzierungen nicht selten an unterschätzten Zinslasten oder unerwarteten Verschiebungen bei Beleihungswerten scheitern. Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Kreditvolumen von 10 Millionen Euro führt ein Zinsanstieg von zwei Prozent auf 4,5 Prozent zu einer zusätzlichen jährlichen Zinsbelastung von 250.000 Euro - noch ohne Berücksichtigung von Tilgung und sonstigen Finanzierungskosten. Was früher als komfortabler Ertragspuffer galt, wird damit in vielen Fällen zu einem engen Korridor. "Für Eigentümer bedeutet das: Erträge müssen nicht nur marktfähig sein, sondern auch finanzierungsfähig, und die Stabilität von Mietverträgen, Laufzeiten und Bonitäten wird stärker wertrelevant", erklärt Dipl.-Ing./Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Dieter Eimermacher, von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Geschäftsführer von Eimermacher Immobilienbewertung in Frankfurt am Main (www.sv-eimermacher.de und https://immobilien-und-werte.de ).


Gerade beim Beleihungsauslauf wird die neue Risikologik besonders sichtbar. Beträgt der Objektwert beispielsweise 20 Millionen Euro und liegt die Kreditfinanzierung bei 12 Millionen Euro, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Sinkt der Marktwert im Zuge einer Neubewertung oder geänderter Marktannahmen, verschiebt sich diese Kennzahl unmittelbar. Bei einem Wert von 17 Millionen Euro steigt der Beleihungsauslauf bereits auf rund 71 Prozent - und damit häufig in einen Bereich, in dem Banken genauer hinsehen, Sicherheiten neu bewerten oder Covenants nachschärfen. Damit wird deutlich: Immobilienbewertung ist heute nicht mehr allein Objektbewertung, sondern Schnittstelle zwischen Immobilienmarkt und Kapitalmarktlogik.


"Viele Eigentümer unterschätzen, dass eine Bewertung heute automatisch eine Refinanzierungsfrage mitbeantwortet", sagt Dieter Eimermacher. "Wenn sich Kennzahlen wie der Beleihungsauslauf durch veränderte Marktannahmen verschieben, ist das kein theoretisches Risiko, sondern oft der Auslöser für neue Anforderungen der Banken. Deshalb muss Bewertung stärker in Szenarien denken und die Finanzierungssystematik konsequent mit abbilden." Nach Einschätzung von Eimermacher reicht es nicht aus, Marktwerte in einem festen Zyklus zu bestimmen. Entscheidend ist vielmehr, Bewertungsannahmen so transparent zu dokumentieren, dass sie im Kreditgespräch nachvollziehbar bleiben und als stabile Grundlage für Reporting und Controlling dienen. Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass die Qualität einer Immobilienbewertung nicht allein an ihrer formalen Richtigkeit gemessen werden kann, sondern an ihrer Fähigkeit, Entscheidungsgrundlagen zu liefern. Wer heute bewertet, bewertet nicht nur den Marktwert, sondern auch die Robustheit des Cashflows, die finanzielle Belastbarkeit und die Refinanzierungsfähigkeit. In diesem Sinne wird die Bewertung zum Frühwarnsystem - und zum strategischen Steuerungsinstrument für Eigentümer, Investoren und Kreditgeber gleichermaßen. Firmen- & Pressekontakt