Pressemitteilung von RA Oliver Grohmann-Velchev

BGH-Urteil zur Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

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Ein Mieter-Ehepaar begehrte wegen eines befristeten, jedoch mehrjährig andauernden, beruflich bedingten Auslandsaufenthalts des Mannes, bei dem ihn seine Ehefrau begleitete, die Erlaubnis, zwei Zimmer ihrer 3-Zimmer-Wohnung an eine namentlich genannte Interessentin unter zu vermieten. Lediglich ein Zimmer wollten die Mieter zum Unterstellen persönlicher Gegenstände oder zu gelegentlichen Übernachtungszwecken selbst weiterhin nutzen. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur Untervermietung.

Bereits 2011 verurteilte das zuständige Amtsgericht den Vermieter rechtskräftig auf Zustimmung zur Untervermietung. Die Mieter hätten ein berechtigtes Interesse, zum einen die Wohnung auch während des Auslandsaufenthalts für die Zeit danach zu behalten und zum anderen die finanzielle Belastung während der Zeit des Auslandsaufenthalts zu senken.

In dem nun vom BGH entschiedenen Fall ging es um die Schadenersatzforderung der Mieter, die vom Vermieter Ersatz der entgangenen Einnahmen aus der beabsichtigten, jedoch zunächst vom Vermieter verweigerten Untervermietung verlangten. Auch hier urteilte der BGH in dritter und letzter Instanz zu Gunsten der Mieter und sprach diesen für die Zeit der verweigerten Untervermietung einen Schadenersatz in Höhe von € 7.475,00 zu. Die verweigerte Untervermietung stelle eine schuldhafte Vertragsverletzung dar, woraus sich der Schadenersatzanspruch ergäbe. Der Vermieter könne sich nicht auf einen Rechtsirrtum berufen mit dem Argument, dass diese Frage vorher noch nicht höchstrichterlich entschieden worden sei.

Der BGH stellte klar, dass der Mieter weder zeitlich in der Untervermietung beschränkt sei noch verpflichtet sei, den ihm verbleibenden Teil der Wohnung mit einer bestimmten Intensität oder Art und Weise selbst zu nutzen. Einzige Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Untervermietung bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ist, dass lediglich ein Teil der Wohnung (das kann dann nach BGH offenbar auch der ganz überwiegende Teil sein) untervermietet wird.

Anmerkung von IN ImmoNews

Die Frage, welche Anforderungen an den Teil der Wohnung, den die Mieter für sich behalten, zu stellen sind, beantwortet der BGH nicht. So ist nicht entschieden, ob es sich dabei überhaupt um einen Raum handeln muss, der zum Aufenthalt von Personen geeignet ist oder ob es auch lediglich die Vorratskammer sein darf. Nachdem wohl keine besonderen Voraussetzungen an den dem Mieter verbleibenden Teil der Wohnung zu stellen sind, stehen der Manipulation Tür und Tor offen. Auch stellt sich die Frage, ob überhaupt noch eine Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken (so die Formulierung in den meisten Mietverträgen und auch die gesetzliche Regelung) an die Mieter vorliegt, wenn das Mietobjekt jahrelang überhaupt nicht mehr selbst genutzt wird. Es besteht dann wohl eher ein Reservierungszweck – eine Nutzungsabsicht kann für die Auslandsjahre nicht mehr angenommen werden. Fraglich dürfte dann auch sein, ob der Wunsch der Mieter, die Wohnung während eines jahrelangen Auslandsaufenthalts zu behalten, noch schutzwürdig sein darf, wenn in dieser Zeit kein eigener Nutzungswille der Mieter mehr vorhanden ist. Die Rechte des Vermieters, z.B. auf Auswahl der in der Wohnung wohnenden Person, werden jedenfalls durch diese Entscheidung erheblich eingeschränkt.

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