Pressemitteilung von Stephan Scharfenorth

Hauskauf: Urteile über Beraterpflichten des Maklers

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Die Suche nach einer passenden gebrauchten Immobilie ist mit Aufwand verbunden. Mancher Kaufinteressent beauftragt deshalb einen Makler, geeignete Objekte für ihn ausfindig zu machen. Dass dabei immer angeraten ist, der Arbeit des Maklers nicht blindlings zu vertrauen, zeigen zwei neue Urteile.

Verleitung zu verlustreichem Immobilienkauf
Im vorliegenden Fall (OLG Hamm, Beschluss v. 27.06.2011, Az.: I-18 W 11/11) beauftragte eine Kundin einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie. Als Verhandlungspreis setzte Makler im Maklerauftrag 650.000 fest. Seinen Ausführungen zufolge sei der Verkauf der alten Immobilie innerhalb eines Zeitraums von 6 Monaten "sicher". Zeitgleich bot er der Kundin eine andere Immobilie zu einem Preis von 450.000 Euro zum Kauf an. Die Kundin schloss den Kaufvertrag ab, obwohl der Makler für das andere Haus noch keinen Erwerber gefunden hatte. Auch in der Folgezeit konnte er die alte Immobilie nicht vermitteln. Die Kundin verlangte daraufhin Schadensersatz: Gegen Abtretung aller Rechte aus dem Kaufvertrag sei sie von der Kaufpreisforderung in Höhe von 450.000 Euro für die neue Immobilie freizustellen.

Makler haftet wegen Verletzung der Beraterpflicht
Das Gericht des Oberlandesgerichts Hamm gab der Kundin recht. Der Makler habe zu dem Immobilienkauf geraten, obwohl ihm bekannt war, dass die Kundin die Mittel für die Immobilienfinanzierung nur durch den Verkauferlös aus dem alten Grundstück hätte aufbringen können. Er wäre verpflichtet gewesen, sie vor dem unvorteilhaften Vertragsschluss zu warnen und über sämtliche bekannte Risiken aufzuklären. Stattdessen habe er die Kundin getäuscht, indem er den Verkauf des Grundstücks zu dem von ihm ermittelten Preis fälschlicherweise als sicher dargestellt hatte. Da der Schaden der Kundin durch das Fehlverhalten des Maklers entstanden sei, müsse er nach § 280 BGB Schadenersatz leisten.

Falsche Angaben im Exposé
In diesem Fall (LG Berlin vom 22.09.2011 Az. 5 O 430/10) vermittelte ein Makler einem Kunden den Kauf eines Mietshauses. Laut einer E-Mail des Verkäufers an den Makler lagen die Nettomieteinnahmen für das Haus bei ca. 25.000 Euro pro Jahr, dem Stammdatenblatt der Hausverwaltung zufolge bemaßen sich die Bruttomieteinnahmen auf jährlich 32.000 Euro. In seinem selbst angefertigten Exposé gab der Makler an, die Mieteinnahmen betrügen "ca. 30.000 Euro netto", die Nebenkosten würden ermittelt. Sowohl das Exposé als auch das Stammdatenblatt erhielt der Immobilieninteressent bei einem Besichtigungstermin, die Mietverträge wurden ihm kurz vor dem Notartermin übergeben. Wie sich nach Abschluss des Notarvertrags herausstellte, lagen die tatsächlichen Nettomieteinnahmen der Immobilie bei 17.521,92 Euro. Der Kunde verweigerte die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von rund 16.000 Euro, woraufhin der Makler vor Gericht zog.

Treuepflichtverletzung gegenüber dem Kunden
Das Gericht gab der Klage des Maklers nicht statt. Er habe dem Käufer die Höhe der Gesamtnettomiete falsch mitgeteilt und diesen auch nicht kurz vor der Unterzeichnung des Notarvertrags über die tatsächliche Gesamtnettomiete informiert. Für ihn als Makler sei es ersichtlich gewesen, dass sich aus einer Gesamtbruttomiete von ca. 32.000 keine Gesamtnettomiete von 30.000 Euro ergeben könne. Die Cira-Angaben im Exposé hätten allenfalls einen Auf- oder Abschlag von zehn Prozent gerechtfertigt. Auch sei der Kunde nicht verpflichtet gewesen, die Angaben im Exposé auf Richtigkeit zu überprüfen, aus dem Stammdatenblatt habe er nicht ersehen können, dass es sich um die Angabe der Gesamtbruttomiete handelte. Ein Makler kann zwar grundsätzlich Informationen vom Verkäufer ungeprüft an Interessenten weitergeben, dies muss aber vollständig und wahrheitsgemäß erfolgen. Da er die kaufentscheidende Informationen aus der Mail (die Höhe der Nettomiete von 25.000 Euro) nicht weitergegeben hatte, beging er eine erhebliche Treuepflichtverletzung gegenüber seinem Kunden und verlor damit den Anspruch auf seinen Maklerlohn.

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