Pressemitteilung von Börner Ihr Hausmakler GmbH

Immobilie steuerfrei verkaufen: Wann die Hauptwohnsitzbefreiung greift

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Wien, 21. Oktober 2026 - Mit 1. Jänner 2027 steigt die Immobilienertragsteuer für Altvermögen von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer betrifft die Erhöhung allerdings gar nicht: Wer in der verkauften Wohnung oder im verkauften Haus lange genug selbst gewohnt hat, verkauft dank der sogenannten Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG) vollständig steuerfrei - unabhängig davon, wann die Immobilie gekauft wurde.


Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?


Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist:

- Die Immobilie war ab dem Kauf bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz des Verkäufers.

- Oder sie war innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend sein Hauptwohnsitz.

In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Die Finanzverwaltung akzeptiert dafür grundsätzlich eine Toleranzfrist von einem Jahr nach dem Verkauf.


Um wie viel Geld geht es?


Ohne Befreiung fallen für Immobilien, die nach dem 31. März 2002 gekauft wurden, 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Eine Wohnung wurde 2014 um 250.000 Euro gekauft und wird heute um 400.000 Euro verkauft. Der Gewinn beträgt 150.000 Euro, die Steuer darauf 45.000 Euro. Hat die Verkäuferin von 2014 bis Ende 2022 selbst in der Wohnung gelebt, ist die Fünf-aus-zehn-Jahre-Regel erfüllt - und der Verkauf bleibt steuerfrei.


Was gilt bei großen Grundstücken und Zweitwohnsitzen?


Begünstigt sind Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Wer ein Haus verkaufen möchte, das auf einem größeren Grundstück steht, zahlt für den darüber hinausgehenden Grundanteil anteilig Steuer. Für Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen und reine Anlageobjekte gilt die Befreiung nicht.


"Viele Eigentümer rechnen beim Verkauf mit einer Steuerlast, die sie gar nicht haben. Andere übersehen, dass ihnen nur wenige Wochen zur Befreiung fehlen", sagt Mag. Thilo Börner, seit 1999 Immobilienmakler in Wien. "Wer knapp vor Ablauf der Zweijahresfrist verkauft, verschenkt unter Umständen einen fünfstelligen Betrag. Deshalb klären wir die Steuerfrage vor dem Vermarktungsstart - gemeinsam mit dem Steuerberater unserer Kunden."


Wann sollte die Steuerfrage geklärt werden?


Spätestens vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Immobilienertragsteuer wird in der Regel vom Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet, berechnet und direkt an das Finanzamt abgeführt. Wer eine Immobilie in Wien verkaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob die Fristen erfüllt sind. Kaufvertrag und Meldebestätigung geben dafür einen ersten Anhaltspunkt.


Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.

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