Pressemitteilung von Tobias Nöthe

OLG Düsseldorf: Abnahme für Fälligkeit unter Umständen nicht entscheidend

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NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich führt aus:

Vorliegend wurde zwischen den Vertragsparteien ein notarieller Kaufvertrag über ein Grundstück mit einem neu errichteten Einfamilienhaus geschlossen. Das Haus war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nahezu fertiggestellt, lediglich einige Malerarbeiten waren noch zu erledigen. Im Hinblick auf die Zahlung des Kaufpreises hat sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen und bereits eine erhebliche Summe sofort gezahlt. Bevor der Käufer das Haus bezog, stellte er einige Mängel fest, die er auch rügte. Später kam es wegen erheblicher Mängel sogar zu einem Wasserschaden. Der Verkäufer verweigerte jegliche Maßnahmen zur Mangelbeseitigung endgültig.

Der Verkäufer verlangt nun widerklagend Zahlung des Restkaufpreises abzüglich des Sanierungsaufwands wegen des Wasserschadens. Das OLG hält den Zahlungsanspruch des Verkäufers nicht für fällig und gibt der Widerklage nicht statt.

Es führte aus, bei dem notariell beurkundetem Vertrag handele es sich um einen Bauträgervertrag, auf den die Regeln über Werkverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) anzuwenden seien. Daher sei, so das OLG, für die Fälligkeit des Zahlungsanspruchs zunächst eine Abnahme seitens des Käufers erforderlich. Diese sei hier weder ausdrücklich noch stillschweigend erfolgt. Zwar kann man grundsätzlich im Einzug eine Abnahme sehen, so das OLG. Hier jedoch komme eine stillschweigende Abnahme durch Einzug wegen der vorherigen Mangelrüge nicht in Betracht.

Das OLG vertritt die Auffassung, dass es keiner Abnahme bedarf, wenn der Erfüllungsanspruch des Auftraggebers untergegangen ist. Das heißt, wenn lediglich geldwerte Ansprüche wegen Mängeln bestehen, d.h. keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt wird, ist eine Abnahme nicht mehr erforderlich. Das OLG führte aus, gleiches gelte, wenn seitens des Auftraggebers aufgerechnet werde oder die Nacherfüllung berechtigt verweigert werde. Dann handele es sich lediglich noch um ein sog. Abrechnungsverhältnis. Das sei hier jedoch nicht der Fall.

Andererseits soll die Abnahme nicht entbehrlich sein, wenn der Auftragnehmer die Beseitigung eines Mangels unberechtigt und endgültig verweigert.

Wie man sieht, ist es gar nicht so einfach, seine Ansprüche richtig durchzusetzen. Hier gilt es, die einschlägige Rechtsprechung zu kennen, um die Ansprüche erfolgreich geltend zu machen. Dazu ist es natürlich ebenso erforderlich, die gesetzlichen Vorschriften und ihr korrekte Anwendung zu kennen. Doch auch hier kann es schwierig sein, die konkret anwendbaren Vorschriften zu finden. Daher kann es sich durchaus lohnen, in Bezug auf etwaige Ansprüche einen Rechtsanwalt aufzusuchen.

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