Pressemitteilung von DHKf. Enikö Horváth

Überteuerte Hotelimmobilien sind nicht zu verkaufen

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Anlässlich seiner Dankesrede an das Team von ASP Global Hotel Brokers (http://www.aspimmo.com) aufgrund des erneuten Awardgewinnes als "most successful Hotel Brokers of the year 2013" gab es auch mahnende und selbstkritische offene Worte für die professionellen Hotelmakler, Tourismusexperten, Unternehmensberater und Hotel-Analysten von Auer, Springer & Partner International vom Firmengründer und Tourismusimmobilienexperten Dkkfm. Hubert Auer.

In der Euphorie des Hotelimmobilien Verkaufsbooms der letzten Jahre wurden auch durch die Hotelmakler von ASP einige durchaus prominente und hochwertige Hotelimmobilien mit einem zu hohen Verkaufspreis in den Verkauf übernommen, die zum Großteil mit viel Glück dann manchmal sehr mühsam und aufwändig doch an einige Liebhaber verkauft werden konnten, zu einem kleinen Teil aber eben unverkäuflich waren. Das muss in Zukunft weitgehend vermieden werden, war der eindringliche Appell des Grandseigneurs an Vorstand und Verwaltungsrat, die Hotelmakler und die Analysten von ASP.

Die Bewertungs-Basics der täglichen Arbeit als Unternehmensberater und Sachverständige für die Bewertung von Hotelimmobilien (http://aspimmo.com/deu_dyn_24.html) dürfen bei der Prüfung, Bewertung, Verkaufspreisermittlung und Aufnahme eines Hotels in den Verkauf nicht vergessen werden. Der Verkaufserfolg jedes Hotels ist direkt von der korrekten Verkaufspreisermittlung abhängig. Der Markt für Hotelimmobilien interessiert sich weitgehend nicht für Substanzwerte, sondern zu mehr als 90 % ausschließlich für Ertragswerte. Besonders relevant beim Verkauf von klassischen Hotelimmobilien ist vor allem Umsatz / Gewinn / Cashflow der letzten drei Jahre, die Hotelauslastung, der Zustand des Hotels und der Einrichtung - dann die Lage des Hotels, die Hotelimmobilie an sich, die Gästestruktur, die Marktausrichtung, Erweiterungsmöglichkeit und die Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells.

"Hart aber herzlich" fordert der ASP Firmengründer Auer in seiner Rede vor allem die eigenen Analysten für Hotelimmobilien auf, die für den Eigentümer eines Hotels oft sehr schmerzhaften Notwendigkeiten in der Praxis kompromisslos anzusetzen: Alles was zu viel, zu spät und falsch in Hotels investiert wurde von Auer als "stranded investments" bezeichnet und das muss erst einmal ausgeschieden werden. Ebenso ausgeschieden und getrennt bewertet werde müssen alle "nicht betriebsnotwendigen Teile" eines Hotels. Als Beispiele führt Auer nicht betriebsnotwendige Grundstücke und Immobilien an, die nicht für den wirtschaftlichen Erfolg einer Hotelimmobilie notwendig sind und im Betrieb auch nicht gebraucht werden. Diese sind gesondert zu bewerten und unter Umständen auch gesondert zu verkaufen, falls ein Kaufinteressent diese nicht braucht oder nicht haben will.

Immer wichtiger wird der Cash Flow eines Hotels und eine möglichst transparente Profit-Center-Darstellung eines Hotelbetriebes. Die Hotelanalysten und Hotelmakler müssen bei der Bewertung bereits beachten, in welchen Teilen des Hotels wieviel Geld verdient wird, welche Teile im Hotelbetrieb eine Cash-Cow darstellen und welche Teile aus welchen Gründen auch immer "subventioniert" werden. Dann nur so kann man einen künftigen Käufer des Hotels richtig beraten, dass unter Umständen die Umwandlung eines Á-la-carte-Restaurants in ein Pensionsrestaurant durch den Abbau von zahlreichen Arbeitsplätzen im Küchen- und Servicebereich, diesen ursprünglich defizitären Bereich wieder wirtschaftlich machen, dass man durch eine alternative Nutzungen einer nicht mehr gebrauchten Tennishalle als Seminar- und Veranstaltungszentrum plötzlich sogar viel Umsatz für das Hotel generieren kann, dass durch den Verkauf von Grundstücken, die ohnehin nicht im Hotelbetrieb oder für Expansionen benötigt werden, auch Kosten gesenkt werden können und wieder unnötig gebundene Gelder frei werden, etc.

Jeder Hoteleigentümer der sich zum Verkauf seines Hotels entschlossen hat, hat natürlich Vorstellungen bezüglich der Verkaufspreis-Spanne seines Hotels. Weicht diese jedoch - trotz einer fachgerechten Beratung - drastisch von den auf dem Markt erzielbaren Preisen für Hotelimmobilien (http://www.aspi.ag/Hotelwert_Ermittlungsmethoden.pdf) ab, fordert Auer den Vorstand und Verwaltungsrat der ASPI AG sehr deutlich auf, diese Mandate erst gar nicht anzunehmen und auf die Hotelanalysten und Hotelmakler des eigenen Hauses zu hören. Auch sein Appell an die beratenden Hotelmakler, den eigenen Vorstand und die Geschäftsführer entsprechend zu beraten: "Bei zwischen 350 und 450 verkauften Hotelimmobilien pro Jahr weiß niemand besser, welche Hotelimmobilien zu welchem Preis auf dem internationalen Markt verkauft werden können?"

Das Schlusswort des Tourismusexperten Auer ist dann eine wirtschaftliche Zusammenfassung. Hoteleigentümer und Hotelmakler sitzen in einem Boot. Beide wollen in ihrem eigenen Interesse den höchstmöglichen Verkaufspreis für ein Hotel durchsetzen. Dieser muss - ohne wenn und aber jedoch marktgerecht sein, denn immerhin gibt ASP im Verkaufsverlauf rund 67 % der möglichen Courtage als Kosten aus und diese müssen vorfinanziert werden. Firmen- & Pressekontakt