Pressemitteilung von Michael Lutz

Globalisierung und der damit verbundene gesellschaftliche Wandel

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Die Berliner ImmoCampo Handels GmbH & Co. KG, geleitet von dem seit 1983 in der Branche tätigen Immobilienkaufmann Michael Lutz, erarbeitet maßgeschneiderte Strategien, rund um das Thema "Wohnen". Regelmäßige Informationsveranstaltungen werden für Investoren, Bauherren, Eigentümer, Interessierte und Mitarbeiter erfolgreich mit speziellen Themen zu Immobilien und deren Nutzung durch Vermietung durchgeführt. Die letzte Erhebung des statistischen Bundesamtes im Jahre 2002 stellte fest, dass in Deutschland ca. 35 Mio. Wohnungsmietverhältnisse bestanden. Gesellschaftliche Veränderungen, Globalisierung und die damit erforderte Flexibilität spiegelt sich auch im Nutzungsverhalten von Wohnraum wieder.

Heut hier - morgen dort - Flexibilität als Grundvoraussetzung

Durch die Aufrechterhaltung oder Steigerung der gesellschaftlichen Mobilität und Flexibilität wird eine neue Struktur im Bereich der Untervermietung von Wohnraum gefordert und gefördert. Vermietet ein Wohnungsmieter seine Wohnung unter, kann er längere berufliche oder private Abwesenheiten realisieren, ohne weiterhin den Mietzins selbst zahlen oder die eigene Wohnung gar aufgeben zu müssen. Sie ist damit zugleich ein markanter Trend im Kontext der allgemein zunehmenden Globalisierung. "

Was dabei beachtet werden sollte, welche rechtlichen Regelungen geben den Rahmen vor?

Der Hauptmieter vermietet die Sache oder, bei Wohnungen, auch nur einen Teil der Wohnung weiter. Untermiete bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Mieter einer Sache und einer Person, an die die Sache weitervermietet wurde. Der Untermieter ist also nicht Vertragspartner des Eigentümers, sondern hat einen Untermietvertrag mit dem Mieter der Sache abgeschlossen.

Die Untermiete bedarf grundsätzlich der Genehmigung des Vermieters. Handelt es sich um die teilweise Untervermietung einer Wohnung, darf der Vermieter die Genehmigung nur verweigern, wenn das Untermietverhältnis für ihn selbst unzumutbar ist. Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete nicht eingeholt, so kann der Mieter schadensersatzpflichtig werden. Daneben ist dies ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Für die Räumung einer Wohnung bedarf es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) eines gesonderten Räumungstitels gegen den Untermieter. In der Regel werden Mietverträge und Untermietverträge über Wohnraum und Geschäftsraum abgeschlossen.

Zahlungstermin der Miete

Während ein Untermieter bereitwilligst Anfang des Monats, das heißt bis zum 3. eines jeden Monats, seinen Mietzins entrichtet, zahlt ein anderer erst am Ende des Monats. Was besagt die Regelung?

Wenn die Parteien keine besonderen Abreden über die Art und Weise der Mietzahlung getroffen haben, gilt das Gesetz. Dieses sieht in § 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Fälligkeit der Mietzahlung bis zum dritten Werktag des Monats vor. Der Untermieter ist also nicht berechtigt, am Ende des Monats zu zahlen. Normalerweise wird auch stets vereinbart, dass die Miete bis zum dritten Werktage im Voraus zu entrichten ist.

Der Stromverbrauch des Untermieters

Ein andere Untermieter macht folgende Schwierigkeiten: Er benutzt in starkem Maße elektrische Geräte. Da der ganze Stromverbrauch in der Wohnung des Hauptmieters über einen Zähler läuft, verteilt dieser die Strommiete nach seinem Gefühl auf die Untermieter. Soweit nicht eine offenbare willkürliche Fehlbelastung vorliegt, wird man dem Vermieter ein Recht zur angemessenen Entscheidung einräumen müssen.

Niemals jedoch darf der Vermieter eigenmächtig dem Untermieter die Stromzufuhr abschalten. Es kann auch jede der beiden Mietparteien die Einrichtung eines Unterzählers verlangen, dessen Anlage und Kosten nach Treu und Glauben je zur Hälfte zu tragen sind. Kommt eine Einigung hierüber nicht zustande, so muss das Amtsgericht im Wege der Klage zur Entscheidung angerufen werden.

Zutritt zu den vermieteten Räumen

Bei beiden Untermietern geht der Hauptmieter von Zeit zu Zeit eigenmächtig in deren Räume, um "nach dem Rechten" zu sehen. Ein solches Recht steht ihm nicht zu.

Zwar hat jeder Vermieter einen Anspruch darauf, von Zeit zu Zeit in die Räume zu gehen, um sich von dem Zustand seines Eigentums zu überzeugen. Verweigert der Mieter diesen Zutritt, so darf er ihn jedoch nicht eigenmächtig dazu zwingen, schon gar nicht darf er ohne Wissen und hinter dem Rücken des Untermieters dessen Zimmer betreten. Er würde sich des Hausfriedensbruchs strafbar machen.

Eine Ausnahme mag dann gelten, wenn der Untermieter in unverantwortlicher Weise lärmt oder durch sein Verhalten das Zimmer und seine Einrichtung gefährdet. Hier wäre ein Eingreifen des Vermieters durch Notwehr gerechtfertigt.

V.i.S.d.P.:

Michael Lutz
Immobilienkaufmann
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