Pressemitteilung von RA Oliver Grohmann-Velchev

Vorsicht Falle: Protokoll über Wohnungsübergabe

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Bestätigt ein Vermieter in einem Protokoll, dass anlässlich der Wohnungsübergabe keine Schäden feststellbar waren bzw. das Mietobjekt ohne Mängel übergeben wurde, so hat der Vermieter später keinen Anspruch auf Schadenersatz für offene Mängel, die der Vermieter bei der Objektübernahme mit zumutbarem Aufwand hätte erkennen können.

In dem vom Amtsgericht Leonberg (Urteil vom 14.12.2012; 7 C 676/12) entschiedenen Fall hatte der Vermieter im Übernahmeprotokoll keine Mängel oder Schäden beanstandet bzw. das Nichtbestehen von Schäden attestiert. Erst später, als der Vermieter die Kaution zurückzahlen sollte, nahm er einen Einbehalt mit der Begründung vor, es lägen Schäden wegen des starken Rauchens des Mieters vor. Das AG Leonberg verurteilte den Vermieter auf Rückzahlung der vollen Kaution und stellte fest, dass die Bestätigung in einem Übernahmeprotokoll, dass keine Schäden vorhanden sind, ein negatives Schuldanerkenntnis i.S. von § 397 Abs. 2 BGB darstelle und ein nachträgliches Berufen auf nun später doch noch festgestellte Mängel nicht mehr möglich sei.

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Der Fall zeigt, dass Vermieter grundsätzlich gut daran tun, die Mangelfreiheit des Mietobjekts zumindest nicht ausdrücklich zu bestätigen. Es empfiehlt sich eine Formulierung, bei der ein Vorbehalt hinsichtlich später noch entdeckter Schäden und der entsprechenden Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen erklärt wird. Im Zweifel konsultieren Sie Ihren Rechtsanwalt oder wenden Sie sich an die Redaktion.

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