Pressemitteilung von Dr. Monika Stobrawe

Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze - Immobilienrecht

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Verschweigt ein privater Hausverkäufer arglistig wichtige Mängel von Haus und Grundstück, haftet er auf Schadenersatz. Ein Gewährleistungsausschluss gilt nicht. Dies stellte nach D.A.S. Angaben das OLG Düsseldorf fest. Es ging dabei um einen Fall, bei dem Bambuswurzeln das komplette Grundstück durchsetzt und bereits das Haus und zwei Nachbarhäuser beschädigt hatten.
OLG Düsseldorf, Az. I - 21 U 82/13

Hintergrundinformation:
Bambus ist eine hartnäckige Pflanze. Nach einigen Jahren des Wachstums können seine Wurzeln den Boden derartig durchsetzen, dass sie sich nur noch mit einem Bagger entfernen lassen. Zehn Meter lange Wurzeln sind keine Seltenheit. Einen solchen Zustand muss der Verkäufer beim Hausverkauf mitteilen. Verschweigt er ihn, wird dies dem privaten Hausverkäufer schnell als arglistige Täuschung ausgelegt. Der Fall: Ein Paar hatte ein Haus mit Garten gekauft, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Besichtigung fand im Winter statt, im Garten sah man nichts Ungewöhnliches. Nach dem Kauf kam das "böse Erwachen": Das Grundstück war komplett mit Bambuswurzeln durchsetzt. Die Voreigentümer hatten die Pflanzen bereits vor Jahren entfernt und neue Triebe einfach beim Rasenmähen mit abgemäht. Der Bambus lebte unter der Oberfläche weiter. Er sprengte die Terrasse, drängte sich in Fugen und drang in die Isolierung ein. Und das nicht nur beim Kaufobjekt, sondern auch bei zwei Nachbarhäusern. Die Käufer verlangten nun Schadenersatz sowie Kostenerstattung für die Entfernung der Wurzeln. Die Verkäufer beriefen sich auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss. Das Urteil: Wie die D.A.S. Rechtsschutzversicherung mitteilte, sah das OLG Düsseldorf den Gewährleistungsausschluss als unwirksam an. Auf eine solche Vereinbarung könne man sich nicht berufen, wenn wichtige Mängel arglistig verschwiegen würden. Hier sei den Verkäufern bekannt gewesen, dass das Grundstück großflächig von Bambuswurzeln durchdrungen war. Die aus dem Rasen wachsenden Triebe seien teilweise mehrere Zentimeter dick gewesen. Bei einem so starken Befall sei davon auszugehen, dass die Verkäufer bereits seit Jahren überall im Garten und auch auf der Terrasse emporwachsende Triebe abgeschnitten hätten. Grundstücksverkäufer seien verpflichtet, Kaufinteressenten über versteckte Mängel aufzuklären, die die zukünftige Nutzung beeinträchtigen könnten und die damit für den Vertragsabschluss entscheidend seien. Werde eine solche Aufklärung unterlassen, obwohl der Verkäufer den Mangel kenne, stelle dies eine arglistige Täuschung dar.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2014, Az. I - 21 U 82/13

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