Pressemitteilung von RA Oliver Grohmann-Velchev

Neue Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung

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Beim Abschluss eines befristeten Mietvertrages, der nach der Mietrechtsreform hauptsächlich nur noch dann rechtlich gemäß § 575 BGB zulässig ist, sofern der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen späteren Eigenbedarf kennt und dem Mieter diesen Eigenbedarf vor Vertragsunterzeichnung auch mitteilt.

Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages gibt es eine entsprechende gesetzliche Regelung nicht. Der Vermieter kann den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfrist grundsätzlich stets kündigen, sofern Eigenbedarf vorliegt. Allerdings mag der eine oder andere Mieter es für unangemessen und die Kündigung für unwirksam halten, sofern der Eigenbedarf relativ zeitnah nach Abschluss des Mietervertrages geltend gemacht wird. Schließlich hat der Mieter nicht selten im Vertrauen auf ein lange andauerndes Mietverhältnis in die neue Wohnung investiert und ggf. passende Möbel, eine maßgeschneiderte Küche, Bodenbeläge etc. gekauft.

Der BGH hat nunmehr in seiner aktuellen Entscheidung vom 20.03.2013 (VIII ZR 233/12) festgestellt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann als rechtsmissbräuchlich und damit als unwirksam anzusehen ist, wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietervertrages wusste, dass er selbst oder nahe Angehörige das Mietobjekt alsbald für sich nutzen wollen. Natürlich klärt auch diese Entscheidung nicht alles, denn über die Frage, was unter dem Begriff "alsbald" im Einzelfall zu verstehen ist, lässt sich weiterhin trefflich streiten.

Im vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter das Mietshaus ca. drei Jahre nach Vertragsabschluss wegen Eigenbedarfs zur Überlassung an seinen zwischenzeitlich verheirateten Sohn und dessen Lebensgefährtin, die schwanger war, gekündigt. Der BGH führte aus, dass angesichts dieser sich erst während der Mietzeit beim Sohn geänderten Lebensverhältnisse nicht von einer Mißbräuchlichkeit der Eigenbedarfskündigung ausgegangen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss auf Nachfrage des Mieters geäußert hatte, dass ein Eigenbedarf nicht in Betracht kommen würde.
Auch diese Entscheidung des BGH verdeutlicht wieder, dass das Thema "Eigenbedarf" rechtlich äußerst komplex ist und die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung dringend zu empfehlen ist.

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