Pressemitteilung von RA Oliver Grohmann-Velchev

Nutzung des Nachbargrundstücks

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Ein Grundstückseigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, seinem Nachbarn zur Durchführung von Bau- und/oder Instandsetzungsarbeiten an dessen Haus die Nutzung seines Grundstücks in erforderlicher Weise zu gestatten. Ein entsprechender Anspruch, so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.12.2012 (vgl. BGH V ZR 49/12), ergibt sich aus dem Nachbarrecht, so zum Beispiel dem sog. Hammerschlags- oder Leitungsrecht.

Voraussetzung für den nachbarrechtlichen Duldungsanspruch ist zunächst, dass die geplante Bau- oder Instandsetzungsmaßnahme ohne die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nicht oder nur unter erschwerten, nicht zumutbaren Umständen möglich wäre. Damit sind zunächst einmal alle Grundstücke, die keinen eigenen Zugang zu öffentlichen Wegen haben oder deren Grundstück teilweise durch die darauf befindliche Bebauung und die umliegenden Grundstücke vollständig von öffentlichem Zugang abgetrennt sind, mit dem Duldungsanspruch privilegiert. Auch für Baumaßnahmen, die aus technischer Sicht zur Durchführung der geplanten Baumaßnahmen die Nutzung des Nachbargrundstücks erfordern, privilegiert das Nachbarrecht.

Als weitere Voraussetzung hat der Bauherr, der das Nachbargrundstück beanspruchen will, den Nachbarn rechtzeitig, zumindest aber einen Monat vor Beginn der Arbeiten, zu informieren und Umfang, Art und Dauer der geplanten Baumaßnahme darzulegen. Gleiches gilt hinsichtlich der Art und Intensität der Nutzung des Nachbargrundstücks.

Selbstverständlich ist der Bauherr verpflichtet, mit dem Nachbargrundstück schonend umzugehen, etwaige Schäden zu beheben und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dem Nachbar steht, sofern sich die Intensität der Fremdnutzung nicht lediglich in einem Bereich bewegt, bei dem man von einer Gefälligkeitsgestattung auszugehen hat, auch ein angemessener Entschädigungsanspruch gegen den Bauherrn zu.

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Räumt der Nachbar gleichwohl dem Bauherrn keine Gelegenheit zur Nutzung seines Grundstücks ein, darf dieser sein Nutzungsrecht auf dem benachbarten Grundstück gleichwohl nicht einfach durchsetzen; es würde sich insoweit um verbotene Eigenmacht und ggf. Hausfriedensbruch handeln und der Nachbar wäre in der Lage, die Nutzung seines in dieser rechtswidrigen Weise in Anspruch genommenen Grundstücks durch eine einstweilige Verfügung des Gerichts zunächst verbieten zu lassen.

Der Bauherr ist vielmehr auf den Rechtsweg zu verweisen; er kann den Nachbarn auf Duldung der Nutzung des Nachbargrundstücks für die Zeit, die für die Durchführung der Baumaßnahmen erforderlich ist, verklagen. Eine deutliche Verzögerung des Beginns der Baumaßnahmen sollte in diesem Falle einkalkuliert werden.

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