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13.09.2012 | Immobilien | geschrieben von Carina Königshausen¹ | Pressemitteilung löschen

Wohnen in der Region

Köln, 13.09.2012. Die KSK-Immobilien GmbH hat einen aktuellen Bericht über den Immobilienmarkt in der Region vorgestellt. Die Entwicklungen in Köln, Bonn, dem Rhein-Erft-Kreis, dem Rhein-Sieg-Kreis, dem Rheinisch-Bergischen Kreis und dem Oberbergischen Kreis gestalten sich demnach sehr heterogen. Insgesamt ist der Markt geprägt von einem Nebeneinander von wachsenden, stabilen und schrumpfenden Quartieren. In Köln, Bonn und dem direkten Umland der Großstädte zeigt der Marktbericht dabei eine positive Entwicklung des Immobilienmarktes, die peripheren, ländlichen Gegenden bleiben deutlich dahinter zurück.

Die KSK-Immobilien GmbH, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln und größter Makler im Rheinland, legt besonderen Wert auf die Erfassung von Marktbewegungen, "denn eine systematische Betrachtung, Analyse und Bewertung aller Marktentwicklungen sind für ein erfolgreiches Handeln auf dem Immobilienmarkt unerlässlich", so Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH. Ihre detaillierten Informationen über Bevölkerungsentwicklung, Struktur des Wohnungsbestands, Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreisentwicklungen hat die KSK-Immobilien GmbH jetzt in Form eines Marktberichts zusammengetragen, kartografisch aufgearbeitet und ausgewertet.

Der Marktbericht 2012, der gemeinsam mit der InWIS Forschung & Beratung GmbH erstellt wurde, beinhaltet die soziodemografischen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das gesamte Geschäfts-gebiet der KSK-Immobilien GmbH, welches das Stadtgebiet von Köln, Bonn sowie die vier umliegenden Landkreise mit ihren vielfältigen Städten und Gemeinden und 1,4 Millionen Einwohnern umfasst.

"Charakteristisch für diese Region ist ihre Heterogenität", sagt Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH. Einerseits gebe es das urbane Köln, andererseits die ländlichen, peripheren Gegenden wie etwa in den Randgebieten des Oberbergischen Kreises. So zeige auch der Marktbericht deutliche strukturelle Unterschiede innerhalb dieses Gebietes. "Dies gilt für die Nachfrageseite, auf der zum Beispiel viele Singlehaushalte in den großen Städten einem höheren Anteil größerer Haushalte im Umland gegenüberstehen. Aber auch die Angebotsseite ist strukturell sehr unterschiedlich ausgeprägt, wie zum Beispiel die unterschiedlichen Wohnungsgrößen und der höhere Anteil von Geschosswohnungen in der Großstadt zeigen. Diese strukturellen Unterschiede setzen sich natürlich im Marktgeschehen - also auch im Preis - fort", so Dr. Stracke.

Um dennoch Trends für einzelne Regionen beschreiben zu können, hat die KSK-Immobilien GmbH ihr Geschäftsgebiet in insgesamt 634 kleinräumige Wohnquartiere unterteilt, die jeweils sinnvolle, nach immobilienwirtschaftlichen Aspekten homogene Raumeinheiten darstellen, wie etwa einzelne Stadtteile oder Straßenzüge.

Soziodemografische Entwicklungen
Die Auswirkungen der soziodemografischen Entwicklung, die laut Dr. Stracke "eine zentrale Rolle für die Entwicklung des Wohnungsmarktes spielen", gestalten sich ähnlich heterogen: Zwar gab es in den meisten Regionen des Geschäftsgebiets bis jetzt noch eine positive Bevölkerungsentwicklung oder zumindest eine positive Haushaltsentwicklung. Die Struktur der Bevölkerung ändere sich jedoch stark, da der Anteil der Älteren an der Gesamtbevölkerung zunehme. "In den peripheren Regionen, meist in den Randgebieten des Geschäftsbereichs, wird diese "Alterung" noch verstärkt durch den Fortzug junger Leute. Es profitieren dagegen Köln und das direkte Umland. Köln wird von jungen Singles und Paaren bevorzugt, das Umland von Familien, die ein bezahlbares Haus suchen", erklärt Dr. Stracke.

Wohnungsbestand und Neubau
Analog zur unterschiedlichen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in den Städten und Gemeinden verdeutlicht der Marktbericht auch die sehr unterschiedlichen Entwicklungen im Wohnungsbestand und -neubau. "Man erkennt, dass während Köln vor allem durch verdichteten Mehrfamilienhausbau geprägt ist, sich die Siedlungsstruktur immer mehr auflockert, je weiter entfernt sich die Region von der Großstadt befindet", stellt Dr. Stracke den Trend der Entwicklungen heraus. "Im peripheren Umland spielen Wohnungen und Reiheneigenheime als Wohnform nur noch eine untergeordnete Rolle, das Bild wird dort geprägt von freistehenden Einfamilienhäusern."

Preisentwicklungen
Starke Schwankungen offenbaren sich auch bei den Immobilienpreisen - sowohl bei den absoluten Kaufpreisen als auch bei der Entwicklung der Kaufpreisindizes, die die KSK-Immobilien GmbH für die Jahre 2006 bis 2011 errechnet hat: Köln erreicht beispielsweise im Bestand des individuellen Wohneigentums mit bis zu 360.000 Euro das mit Abstand höchste Preisniveau, während im Oberbergischen Kreis lediglich etwa 200.000 Euro durchschnittlich für ein Eigenheim aufgerufen werden. Der Preisindex stieg dabei in Köln erst seit 2009 in die Höhe, im Rheinisch-Bergischen Kreis verblieb er in den vergangenen Jahren auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Die anderen Kreise blieben hinter diesem positiven Trend zurück. "Auch bei den Eigentumswohnungen - Bestand und Neubau - ist Köln am teuersten", fasst Dr. Stracke zusammen. "Für Bestands-Eigentumswohnungen muss in Köln mit durchschnittlich 2.000 Euro/m² gerechnet werden, während man im preislich direkt darunter liegenden Rheinisch-Bergischen Kreis schon nur noch etwa 1.500 Euro/m² verlangt. Unsere Indexbetrachtung zeigt in diesem Segment für die letzten Jahre folgende Entwicklung: Einzig Köln kann positive Werte verzeichnen; im restlichen Geschäftsgebiet fiel das Preisniveau", erläutert der Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH.

Trends in den Wohnsegmenten auf Quartiersebene
"Eine hohe Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern im Bestand zeichnet sich vor allem im unmittelbaren Umland von Köln und Bonn ab, also zum Beispiel in Frechen, Hürth, Bornheim und Alfter", sagt Ralf Scheidt, Prokurist und Leiter Sparkassenvertrieb der KSK-Immobilien GmbH.
Mit zunehmender Distanz zu den Großstädten nimmt die Nachfrage ab, in den meisten östlichen Teilen des Geschäftsgebiets der KSK-Immobilien GmbH trifft sogar ein großes Angebot auf eine geringe Nachfrage", so Scheidt. Die Nachfrage nach Neubau-Einfamilienhäusern dagegen sei aufgrund der hohen Bau- und Grundstückskosten insgesamt geringer. "Bei den Doppelhaushälften lässt sich ein ähnliches Muster wie im Segment der freistehenden Einfamilienhäuser erkennen", erklärt Scheidt. Insgesamt konzentriere sich das Marktgeschehen dort weitgehend auf die Kernstädte und ihr unmittelbares Umfeld.

In Reihenhäusern erkennt die KSK-Immobilien GmbH ein typisches Segment in zentralen, verdichteten Lagen wie Köln, Bonn und dem direkten Umland. "In zentralen Bereichen stellen sie vor allem für Familien bzw. Paarhaushalte mit dem Wunsch nach einem eigenen Garten eine Alternative zu einer Eigentumswohnung dar", so Scheidt.

Eine noch größere Bedeutung erhält laut Scheidt die Urbanität im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH bei Eigentumswohnungen. "Diese stellen ein typisches Segment für verstädterte Wohnlagen dar. Für viele Nachfragegruppen, die sich für eine Eigentumswohnung interessieren - oft sind es Singles oder Senioren -, sind eine gute öffentliche Verkehrsverbindung und eine fußläufige Erreichbarkeit von Geschäften wichtig. Solche Qualitäten sind vor allem in zentrumsnahen Lagen von Großstädten verfügbar." Wie im Marktbericht beschrieben, seien Mietwohnungen grundsätzlich in allen Regionen des Geschäftsgebiets vorhanden. Die Nachfrage konzentriere sich jedoch auf Angebote in Köln; vor allem linksrheinisch, aber auch in Deutz. Das spiegele sich auch im Preis wider: "Durchschnittliche Quadratmeterpreise ab 9,70 EUR - im Neubau sogar 11,80 EUR - sind dort keine Seltenheit", erklärt Scheidt.

KSK-Immobilien GmbH (http://www.ksk-immobilien.de)

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