Pressemitteilung von RA Oliver Grohmann-Velchev

BGH: Unwirksame Befristung im Mietvertrag führt zu Kündigungsverzicht

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Seit der Mietrechtsreform 2002 gilt bei Wohnraummiete, dass ein Mietvertrag nur dann wirksam befristet werden kann, wenn nach Ablauf der Befristung entweder Eigenbedarf des Vermieters eintritt, eine grundliegende Sanierung vorgesehen ist oder die Wohnung an einen Angestellten vergeben werden soll, vgl. § 575 BGB. Den Befristungsgrund muss der Vermieter schon bei Abschluss des Vertrages benennen und in den Vertrag mit aufnehmen. Liegen diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr vor, so ist der Vertrag im Zweifel unbefristet geschlossen bzw. hat der Mieter einen Rechtsanspruch darauf, ihn in einen unbefristeten Vertrag umzuwandeln.

Der BGH (Urteil vom 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12) hat nun zusätzlich Klarheit in die Frage gebracht, was gelten soll, wenn ein Mietvertrag, der mangels wirksamer Befristung als unbefristet zu werten ist, vor Ablauf der unwirksamen Befristung wegen nunmehr erneut vorgebrachten Eigenbedarfs ordentlich gekündigt wird. Der BGH stellt sich dabei auf den Rechtstandpunkt, dass die Parteien sich ursprünglich ja auf eine Mindestlaufzeit mit der Dauer der (unwirksamen) ursprünglichen Befristung einlassen wollten und dieser Willen der Parteien weiter zu gelten habe. Dies bedeute, dass für die Zeit bis zum Ablauf der unwirksamen Befristung anzunehmen ist, dass die Parteien einen Kündigungsverzicht vereinbart hätten, sodass in dieser Zeit eine anderweitige ordentliche Kündigung nicht möglich ist.

Die grundsätzliche Wirksamkeit einer ggf. darüber hinaus auch noch ausgesprochenen fristlosen Kündigung (etwa wegen Mietzahlungsverzug o.ä.) bleibt von dieser Entscheidung unberührt.

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